文章核心观点 - 北京商业生态正从大型商圈向“小而美”的社区型商业转变，这些项目通过重构商业与生活的边界，以“社区感”为核心，服务于周边居民和办公客群，让人们回归“附近”[1][4] - 社区型商业的成功关键在于打造具有“共享客厅”属性的空间、嵌入全天生活流程的业态、与客群共创的文化以及能引发情感共鸣的主理人模式，从而获得远高于城市综合体的消费者复购率[2] - 在流量红利见顶的背景下，具有确定性的社区商业和城市更新中的小体量旧改项目成为重要实验场，通过融入便民、温情、高频、邻里等理念来吸引并留住消费者[4] - 超市业态正经历“爆改”风暴，通过借鉴胖东来模式进行商品结构、服务及员工福祉的优化，从传统零售向连接日常、温暖人心的社区枢纽角色转变[17][18] 社区商业的核心理念与特征 - 社区商业应具备比较固定的辐射半径、相对稳定的核心客群、高频的到访消费和熟人社交的运行逻辑[2] - 在空间层面，需打造如“共享客厅”般的公共空间，配备生鲜超市、亲子乐园、露天座椅等设施，吸引居民进入[2] - 在业态层面，应成为时间方案策划者，将优质内容嵌入从早到晚的全天生活流程，如早餐咖啡、遛娃、午餐、spa、买菜、健身或小酌等[2] - 在文化层面，让居民或办公客群成为“共创者”，在招商阶段深度调研，开业后通过快闪、市集、分享会等活动，联合本地品牌与KOL深化社区文化[2] - 在情绪层面，发展主理人模式，使产品成为价值观和生活方式的延伸，通过获得消费者对理念的认同与情感共鸣来提升复购率[2] 北京新兴社区商业项目案例 - 北京1733：2024年4月19日开业，建筑面积3.8万平方米，位于抖音集团楼下，服务于互联网员工及高校年轻消费者[5][7]。项目采用去中心化的矩阵空间设计，核心区域“1733山谷食集”升级后，以下沉广场为核心，打造“趣玩+美食”双亮点，集潮玩市集、美食店铺于一体[7][8] - 北京华堂·新辰汇：2025年4月29日开业，建筑面积2.1万平方米，由老牌伊藤洋华堂亚运村店改造而来[9][11]。项目大幅减少传统零售，增加体验业态，引入30家北京首店和区域首店集群[11]。通过分析周边1.5-2公里顾客需求，提供便利性与高频消费场景，并与周边酒店、高校、医院及社区建立联动[11] - 北京魏公·芳华里：2025年9月19日开业，建筑面积4万平方米，地处海淀区中关村南大街，周边企业、高校、社区云集[12]。项目融合双挑空中庭、花园式街区与室外商街，以原创艺术装置（如小粉猪火车）打造社交打卡点[12]。引入了国图文创馆北京商业首店、奥美氧舱会馆北京首店等主力品牌，涵盖文化、娱乐、运动、餐饮等多重业态[12] - 北京小站公园STATION PARK：2025年10月1日试营业，建筑面积3.3万平方米，是TOD生活方式中心，与地铁8号线平西府站无缝衔接[14][16]。项目以“家外之家”为核心，打造五大主题空间（1个户外口袋公园+2个天光中庭+3个屋顶露台）[16]。引入宜家设计订购中心北方首店、寻川迹山野私房菜等北京首店，以及20余家昌平首店，构建社区商业复合场景[16] 超市业态的“爆改”趋势与成效 - 行业竞争加剧、消费者需求变化及盈利压力，推动超市业态进行创新与调改[17] - 永辉超市：石景山喜隆多店经胖东来式调改后，5天销售额达770万元[17]。在北京及环京区域已完成15家门店调改，覆盖七区，预计春节前将扩展至18家[18] - 物美超市：2024年9月底在北京7个城区的7家学习胖东来自主调改门店同日焕新开业，此前已在北京开出7家同类调改门店[18] - 凯德投资旗下项目：凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·望京引入京东七鲜超市；凯德MALL·大兴永辉超市完成自主调改升级；凯德MALL·太阳宫引入fudi子品牌AW超市全国首店[17] - 调改核心包括大幅调整商品结构、严格品控、优化人性化便民服务及提升员工福祉，旨在使超市超越传统功能，成为社区枢纽[18]