项目概况 - 中建智地与未来科学城置业以26.012亿元底价联合摘得昌平北七家歇甲庄A组团地块 [18] - 项目开发主体为北京合诚未来房地产开发有限公司，注册资本27亿元，中建智地与未来科学城置业分别持股70%和30% [18] - 项目占地约6.35公顷，总建筑面积约10.47万平方米，其中两幅住宅地块建筑面积合计9.13万平方米 [18] - 项目容积率整体不超过2.07，限高60米，预计可打造20层左右高层产品，提供900余套房源 [19] 产品规划与户型分析 - 网传户型面积段包括78平方米三居一卫、90平方米三居两卫、110/130平方米四居 [1] - 78平方米起步户型为小三居格局，其实现三居功能的关键在于赠送面积 [1] - 网传78平方米户型南向面宽6.8米，进深12.8米，户型狭长且无侧边开窗，通透性较差 [2] - 该户型北向无室内赠送面积，两个次卧均为产权面积，一个8平方米出头，一个不到8平方米 [5] - 其中一个次卧外接设备平台（不能封闭），导致房间布局受限，可能需与隔壁小房间打通或改为书房 [6] - 户型全屋收纳空间少，仅主卧有一组大衣柜 [7] - 南向阳台进深对户型舒适度至关重要，若进深不足1.5米，主卧和客厅会显局促 [2][8] - 90平方米和110平方米户型预计为南向三面宽设计，可参考同公司国贤府二期项目 [7] - 130平方米顶配户型预计为南向四面宽设计，若实现将刷新北京四面宽最小建筑面积纪录 [7] - 同公司国贤府二期1.5米进深阳台封入室内的做法，可作为舒适度参考标准 [9] 区位与配套 - 项目位于清河转弯的三角滩域，被清河营郊野公园和温榆河包围，周边水系丰富，生态基底良好 [19] - 邻近地铁17号线、18号线（年底通车）换乘站天通苑东站，另有规划中的地铁R6线（17号线支线）[22] - 当前周边配套是短板，城市界面一般，商业以天通苑底商为主，大型商超距离稍远 [22] - 根据街区规划，歇甲村后续仍有宅地供应，预计配套将逐步完善 [22] - 项目将同步配建社区服务、基础教育、文化及体育设施共计约1.34万平方米 [24] - 具体配建包括：社区综合服务设施（含养老、文化、卫生等）3382平方米、12班幼儿园4160平方米、公共文化设施800平方米、社区体育设施5040平方米（含至少100个停车位）[24] 市场与竞品参考 - 通州朝棠揽阅项目68平方米小三居因南北双向大平台赠送11平方米面积而热销 [1] - 西边新开盘的长安华曦府二期同功能户型建筑面积达到78平方米，因其未能做到双向通面宽赠送 [1] - 昌平区新盘设备平台目前均不能封闭 [2]