城市旧改模式转型 - 当前城市旧改正从房地产开发逻辑向产业运营逻辑转型，核心是通过旧村改造构建可持续产业生态，带动就业与经济发展 [1] - 广州以里仁洞村和康鹭片区为典型样本，旧改已跳出单一空间改造，聚焦资本、产业、民生协同重构，走出一条不搞“大拆大建”、兼顾民生与发展的城市更新之路 [1] 多元化资本模式 - 旧改是资金密集型工程，里仁洞村改造成本为209.08亿元，康鹭片区成本高达304.65亿元，超出成本均由实施主体自行承担 [2] - 旧改资金来源模式已转变，旧模式约90%资金来自市场，新模式则主要依靠政府资金，资金来源更加多元化，包括专项借款、社会资本合作和政府补助等 [2] - 例如，白云区14个城中村改造项目获得国开行、农发行首批专项借款授信1426亿元，首笔发放15亿元 [2] - 里仁洞村与越秀地产合作，整体成本209.08亿元，融资区建设量124万平方米，融资核算204.81亿元，剩余4.27亿元由实施主体自筹，截至2025年10月已累计投入112亿元 [3] - 康鹭项目引入中国信达作为股东，基于其AMC公司的资本实力、融资渠道及城市更新经验，为体量庞大的项目提供稳定支持和风险分担 [4] - 村集体留用地普遍引入社会资本，企业通过三资平台获得投资经营权，自筹资金建设经营，通过租金等方式返还收益，是当前民企参与旧改的主要途径之一 [4] “四方共建”治理架构 - 旧改项目成功验证了“政府引导+国企介入+市场运作+村民共建”模式的可行性 [5] - 政府扮演“引领者”角色，从传统审批监管转向全链条引导，通过规划提出规范要求，并提供政策性金融工具等支持 [5] - 国企介入起到“稳定器”作用，如越秀地产在里仁洞村投入资金建设安置房并承担公共配套，中国信达在康鹭项目提供资金和风险管控 [5] - 国企融资能力更强，融资成本较市场水平低1.5%-2%，且更容易获得政策性金融支持 [6] - 市场运作意味着利用市场机制提高资源配置效率，包括明确产业定位、引入产业运营商、尝试股权合作及REITs、CMBS等创新融资模式 [6] - 村民共建让旧改“接地气”，如里仁洞村邀请村民代表全程参与规划设计与工程监督，康鹭片区设立“街坊议事厅”听取群众诉求 [6] - 该模式通过推进“拆整结合、产业集聚、生态修复、文化保护”四大任务，实现村民集中安置、腾挪产业空间、增补公共设施等全域土地综合整治目标 [7] 产业运营与产城融合 - 旧改政策导向已发生根本改变，从房地产开发逻辑转向产业运营逻辑，要求改造主体成为产业生态的培育者，具备产业思维并导入产业资源 [8] - 改造后的里仁洞村将保留电商产业基因，规划建设26万平方米商业综合体，引入数字经济产业园，联动希音供应链，预计创造超10万个就业岗位 [8] - 康鹭片区在对商户摸查中，75%以上的制衣厂老板希望就地留下，未来生产生活空间密度仍高达70%，规划从平铺小作坊转向垂直化楼宇经济，实现“一栋楼承载完整产业链” [9] - 康鹭片区将打造国际时尚创新活力区，以数字贸易、设计研发、时尚总部、都市工业推进商圈转型升级 [9] - 从里仁洞村的电商升级到康鹭片区的纺织业转型，广州旧改正告别房地产开发逻辑，使旧村成为产城融合的“活力节点” [9] - 展望未来，旧改产业效能将在微观层面从“空间提供商”升级为“产业服务商”，在中观层面形成特色产业集群，在宏观层面推动城市从“产城分离”向“产城融合”转变 [10]