核心观点 - 核心城市新盘物业费定价持续走高，尤其豪宅项目屡创新高，而存量房物业费则稳中有降，多地出现降价潮，市场正通过价格分化推动行业回归“质价相符” [1][11][14] 新盘物业费定价趋势 - 上海成为高物业费聚集地，新入市项目2023年物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数为6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高，分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉贤区最低为2.10元/平方米/月 [4] - 2025年上海外环外新盘物业费达4～8元/平方米/月，内环高端楼盘超10元/平方米/月，豪宅项目超20元/平方米/月 [4] - 上海海泰北外滩项目物业费达36元/平方米/月，面积段370～1500平方米，业主年物业费最低16万元，最高65万元 [1][4] - 上海黄浦区高福云境项目超高楼层物业费18元/平方米/月，别墅部分25元/平方米/月，25套总价1.3亿～1.7亿元超大平层单日售罄，单盘成交金额60.54亿元 [2] - 2025年全国单盘销冠融创上海壹号院物业费为28元/平方米/月 [4] - 北京国贸板块“梵悦108”项目物业费30元/平方米/月，面积段120～472平方米，年物业费4万～17万元不等 [5] - 北京三里屯壹号公寓物业费达37.94元/平方米/月（含空调及供暖），面积多超300平方米，单月物业费超1万元 [5] - 深圳湾一号莱佛士公寓物业费33元/平方米/月，面积150~890平方米，许多户型月物业费超2万元 [8] - 成都嘉佰道物业费12元/平方米/月，贝宸S1项目物业费13.8元/平方米/月 [9] 高端物业费上涨动因 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化，如会所、公区精装、中央空调/新风、复杂机电系统、更多出入口与安防体系等，带来长期运维、能耗、检测、更新的刚性支出 [9] - 一线及强二线城市保安、保洁、工程技工等岗位工资与用工合规成本持续抬升，叠加公共区域安全、消防等监管更严，保险、检测、第三方维保占比提高，物业企业定价时纳入对未来成本上行的预期 [9] - 房地产行业下行，开发商用补贴换口碑、物业公司用低价换规模的空间变小，新盘物业费更像一份“长期运营合同”的定价，而非促销策略 [9] - 豪宅项目户数少、单户面积大，但大堂、电梯厅、会所、公区景观等“单位业主可享受的公区资源”更重，导致每平方米分摊的管理与运维成本不低，其定价逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格 [10] - “天价物业费”是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，豪宅客群更愿为确定性买单，开发商将物业服务作为产品的一部分定价交付 [1][14] 豪宅市场成交情况 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [9] 存量房物业费趋势 - 2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09% [12] - 一线城市物业服务价格水平居前列，深圳均价最高为3.97元/平方米/月，北京、上海紧随其后分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月，杭州、广州、天津均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月 [12] - 从2021年12月至今，上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80%，昆明、合肥、武汉等城市年均复合增速也超过2% [12] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮，全国有100多个小区物业费大降，降价幅度多在20%～30%，部分小区物业费甚至对折 [12] - 受物业费下降、物业费欠费较高及成本上升等因素影响，诸多物业企业选择“主动撤出”小区，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市，包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业 [12] - 存量降费动因更多来自历史定价和现实体验的错配，大量存量小区物业费形成于不同周期，导致业主对性价比更敏感 [13]