核心城市新盘物业费定价趋势 - 核心城市新盘物业费定价持续走高 尤其以豪宅项目为代表 上海海泰北外滩项目物业费达到36元/平方米/月 [2] - 2025年上海内环高端楼盘物业费普遍超过10元/平方米/月 豪宅项目则超过20元/平方米/月 [5] - 北京和深圳核心区豪宅物业费同样高企 如北京梵悦108项目30元/平方米/月 深圳湾一号莱佛士公寓33元/平方米/月 [5][7] 高物业费项目的具体案例与数据 - 上海黄浦区高福云境项目开盘 25套总价1.3亿至1.7亿元超大平层一日售罄 单盘成交金额达60.54亿元 其物业费为超高層18元/平方米/月 别墅25元/平方米/月 [3] - 海泰北外滩项目面积段370至1500平方米 年物业费最低16万元 最高达65万元 [5] - 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月 中位数6.73元/平方米/月 其中黄浦 静安 杨浦三区平均物业费最高 分别达17.56元/平方米/月 12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月 [5] 高物业费背后的驱动因素 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化 如会所 公区精装 复杂机电系统 安防体系等增加了刚性支出 [7] - 一线及强二线城市人力成本与用工合规成本持续抬升 叠加公共安全监管更严 第三方维保占比提高 物业定价需纳入对未来成本上行的预期 [7] - 房地产行业下行 开发商与物业公司用补贴换口碑 低价换规模的空间变小 新盘物业费更像一份长期运营合同的定价 [8] - 豪宅项目户数少 单户面积大 但公区资源投入重 导致每平方米分摊的管理与运维成本高 定价逻辑是资产守护 体验运营与风险管理的价格 [8] 豪宅市场成交表现 - 2025年前三季度 全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套 较2024年同期增长15.6% [7] 存量房物业费市场现状 - 存量房物业费呈现稳中有降趋势 2025年12月全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09% [10] - 一线城市物业服务价格水平居前列 深圳均价最高为3.97元/平方米/月 北京 上海分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 [10] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮 有100多个小区物业费大降 降幅多在20%至30% 部分小区物业费直接对折 [10] 物业企业的市场行为 - 受物业费下降 欠费较高及成本上升影响 诸多物业企业选择主动撤出小区 涉及宁波 南京 重庆 长沙 武汉 上海等多个城市 [10] - 撤出的企业包括规模较小的物业公司以及龙湖智创生活 中海物业 金碧物业 融创服务等头部物业企业 [10] 市场分化与行业逻辑 - 新盘高物业费是高端细分市场将运营成本前置的结果 豪宅客群更愿为确定性买单 开发商将物业服务作为产品的一部分定价 [11] - 存量降费动因来自历史定价与现实体验的错配 业主对性价比更敏感 [11] - 新盘高价与存量降价并不矛盾 是市场用更明确的方式将物业行业拉回质价相符 [11]