全国办公楼市场整体走势 - 2025年1-11月全国办公楼开发投资额累计2979亿元，同比下滑21.4% [7] - 同期办公楼销售额累计2404亿元，同比下滑10.2% [7] - 同期办公楼新开工面积累计1272万平方米，同比下滑25.8% [8] - 同期办公楼竣工面积累计1342万平方米，同比增长11.8% [8] - 市场表现为投资销售加速收缩、新开工持续降温、竣工集中兑现的走势 [4][8] 重点城市办公租金表现 - 2025年11月重点八城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉）办公租金均值为2.48元/平方米/天，环比下跌6.28% [4][12] - 11月租金同比跌幅扩大至17.35%，较10月的同比跌幅11.15%扩大6.2个百分点 [4][12] - 租金表现呈现均值回调、城市分化、核心资产抗跌的特征 [4][11] - 北京、深圳、上海稳居租金第一梯队，11月租金单价分别为4.2元/平方米/天、3.39元/平方米/天、3.29元/平方米/天 [12] - 北京是八城中唯一实现环比微涨的城市，涨幅0.48% [12] - 深圳租金同比表现亮眼，11月同比上涨8.31% [12] 企业动态与项目进展 - 太古地产与陆家嘴集团联合开发的超甲级写字楼项目“前滩广场”启动预租，总建筑面积约12.56万平方米，预计2026年底落成 [5][15][16] - 新鸿基地产广州南站环球贸易广场项目主体结构全面封顶，总建筑面积约17.75万平方米 [15][17] - 华润啤酒全国总部迁至深圳宝安，雪花总部大厦同步启用，项目总规模约115万平方米 [15][17] - 中海商务与盈科律师事务所达成战略合作，打造“商务办公+法律赋能”生态模式 [5][15][18] 租赁市场活动与需求结构 - 2025年11-12月监测到21起重点城市写字楼租赁活动，北京、上海、广州、深圳四大一线城市案例合计占比超80% [20][21] - 科技与新经济相关行业成为租赁需求核心驱动力，金融、专业服务、医药等行业提供稳定支撑 [21] - 水滴集团深圳总部入驻卓越后海中心，深圳后海已形成以阿里巴巴、腾讯、字节跳动等为核心的科技生态圈 [21] 资产融资与资本运作 - 核心城市优质写字楼资产成为商业地产企业大规模、低成本融资的关键信用基石 [5][21] - 中国金茂以上海世纪大道88号物业（评估值47.6亿元）为抵押，获得不超过99亿元的中长期银团贷款 [15][22] - 金融街发行“金融街中心”资产支持专项计划（CMBS），募集资金81亿元，优先级证券预期收益率2.25%，期限18年 [15][22] - 中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS（机构间REITs），规模12.46亿元，底层资产为上海中建广场 [23] 政策与资产证券化进展 - 发改委发布2025版REITs清单，将商业办公设施明确纳入发行范围，包括“超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目” [6][23] - 政策推动核心写字楼资产资本价值释放，行业向资产证券化、运营专业化及资本市场化转型 [24] 资产交易与不良资产处置 - 报告期内录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超90亿元 [6][25] - 最大额交易为天津117大厦等六个在建工程项目及对应土地使用权，以约86.67亿元底价成交 [6][28] - 买方为天津天信华创集团有限公司（股东包括中建三局、中建八局、深圳银基宏业及天津本地国企），交易本质是主要债权人及建设方的债务自救方案 [29][30] - 司法拍卖成为商业办公资产交易核心场景，国资平台、专业资金方与运营企业主导接盘与价值重塑 [26][27] 中小企业景气度与办公空间服务商 - 2025年11月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，仍低于100的景气临界值，但较10月提升0.1点 [6][31] - 作为办公空间重要需求来源，中小企业景气度制约行业全面复苏 [34] - 报告期内办公空间服务商新增签约/开业项目共计8个，较上期显著下滑，扩张动能减弱 [35][36] - 行业资源向头部企业集聚，IWG集团、创富港、高格办公空间等有新项目落地 [6][35][36] - IWG集团已有24.5万间办公空间投入运营，另有19万间新空间已签约筹备开业 [37]