政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神用好调控自主权 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，是普遍的转型阵痛 [1] - 由于存量新房供给较大，加上二手房加入市场，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场难点在于“去库存”，即更快消化存量以实现供需动态平衡 [2] - 新增量建设主要聚焦于有改善需求的“好房子”和“保交楼”，导致新房在部分城市仍属稀缺 [2] 存量构成与消化策略 - 存量主要由尚未出售的存量住房和二手房两部分组成 [2] - 在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造等方式为二手房增值以减少出售压力 [2] 市场发展趋势与前景 - 预计会有更多城市跟进优化房地产政策 [1] - 市场自身处于增量减少阶段，在政策配合下正逐渐企稳 [1] - 一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，稳定市场需综合施策，平衡好市场与保障、租赁与购买等多重关系 [3]