新西兰房地产市场核心动态 - 文章核心观点：新西兰低端房价连续三个月上涨，叠加利率微降，导致首次购房者实际还款负担加重，购房可负担性恶化；同时，高端豪宅市场表现活跃，市场呈现分化格局 [1][2][5] 首次购房者负担能力分析 - 全国房价下四分位数（代表低端25%市场）连续第三个月上涨，11月达62万纽币，较10月上涨2万纽币（涨幅3.3%），较8月累计上涨4万纽币（涨幅6.9%）[2] - 主流银行两年期固定抵押贷款平均利率从8月的4.77%微降至11月的4.49%（下降0.28个百分点）[4][6] - 对于购买下四分位数房产的首次购房者，周还款额增加：支付10%首付者从720纽币增至746纽币（增加26纽币，涨幅3.6%）；支付20%首付者从560纽币增至579纽币（增加19纽币，涨幅3.4%）[5][6] - 抵押贷款还款占家庭税后总收入比例上升：支付10%首付家庭从33.0%升至34.0%；支付20%首付家庭从25.6%升至26.4% [5][6] - 利率下降未能抵消房价上涨压力，首次购房者需准备更多首付并承担更高债务总额，购房门槛提高 [5][7] 区域房价表现与市场分化 - 最昂贵城区：奥克兰Herne Bay中位房价260万纽币，Westmere和Ponsonby为220万纽币，Remuera为200万纽币 [8] - 过去五年涨幅最大地区：Greymouth上涨近60%，基督城Somerfield和Hokitika涨幅均接近50% [9][10] - 价格上涨较快地区多为原本更可负担的农村地区、小镇或大城市低价城区，但皇后镇Jacks Point和Lake Hayes等高端社区因富裕买家青睐也出现强劲涨幅 [10] - 过去一年跌幅最大地区：奥克兰Oneroa下跌7.9%，Omaha下跌5.7% [10] - 过去五年跌幅最大地区：奥克兰Newmarket下跌15.8%，惠灵顿Te Aro下跌15%，Lower Hutt的Petone下跌13.2% [11] - 最可负担地区：惠灵顿市中心中位价318,706纽币（因属公寓市场），其次为Taumarunui（353,942纽币）、Westport（365,347纽币）和奥克兰市中心（365,657纽币）[13][14] - 奥克兰市场分化显著，同时拥有全国最昂贵城区和表现最弱区域，可负担性问题仍是主要限制因素 [15] 高端豪宅市场交易 - 一位日本商人将奥克兰Glendowie的豪宅以1064万纽币售予一位海外侨居人士，成交价比政府估值（RV）高出近70万纽币 [18] - 该交易通过远程方式进行，买家常驻纽约，仅通过20分钟WhatsApp电话及家人代看房后即出价，为其看的第二套房 [18] - 该房产为四卧住宅，由MDS的Mark Wilson合作建造，设计严格遵循风水原则，并由常驻日本的风水大师全程把关 [20][21] - 随着海外买家禁购令松绑，预计豪宅市场在2026年将有新表现 [24] 市场整体趋势与参与者 - 低端市场价格回暖可能预示整体市场情绪转变，但加剧了首次购房者的压力 [7] - 首次购房者依然强势，占整体购买活动的28%至29%，同时2025年出现多房贷投资者的回归 [7] - 房价经历较长“横盘期”，但市场活动持续，基本面正在形成，可能支持未来一些增长，但不会重现疫情时期的疯狂上涨 [7][15] - 今年租金整体疲软，奥克兰、惠灵顿和基督城等市场出现租金下降，主要因净移民持续下降；惠灵顿Gladstone租金年涨幅最大（18%），奥克兰Long Bay租金跌幅最大（下跌17.1%）[15]