核心事件与结果 - 万科两笔中期票据展期方案连续被债权人否决 12月22日规模20亿元的“22万科MTN004”展期被否[2] 12月26日规模37亿元的“22万科MTN005”展期方案再次未获通过[2][3] - 两次会议均仅通过延长宽限期议案 为万科争取到1个月缓冲时间 “22万科MTN005”将宽限期由5个工作日延长至30个交易日[3][4] “22万科MTN004”届满日延后至2026年1月28日[4] - 标普全球评级将此定性为“困境债务重组” 并将万科主体信用评级从“CCC-”下调至“选择性违约”[2][5] 展期方案表决详情 - “22万科MTN005”五项展期相关议案均未达到90%的生效门槛[3] - 议案一（无增信展期12个月）仅获1.76%支持率 反对率达96.81%[3] - 议案二（兑付1.11亿元利息并增设增信）支持率为3.19%[3] - 仅议案六（延长宽限期）以92.11%的支持率获得通过[4] 市场反应与债务压力 - 市场信心流失 万科多只境内债券价格已跌至面值的25%左右[4] - 具体债券价格：“21万科04”为26.67元 “21万科02”为26.6元 “21万科06”为25.37元 “22万科04”为23.53元 “22万科06”为23.5元 “22万科02”为23.4元[4][5] - 公司存续债券规模合计217.98亿元 其中一年内到期的有8笔 规模达157.53亿元[7] 公司策略与应对 - 公司意图“以时间换空间” 在紧迫窗口期内加速变卖资产换取现金流并争取债务重组谈判机会[2][8] - 资产变卖速度加快 部分交易付款日期集中在2025年底至2026年初 例如北京万科云庐等项目出售底价2541万元 要求六个月内付全款[9] - 公司可能在未来六个月内启动困境债务置换或重组[6] 增信措施与核心矛盾 - 展期失败核心矛盾在于万科庞大的合作开发模式[2] - 公司解释因合作项目占比高 大量并表资产不能直接用于为集团总部债务增信[2][13] - 在股权增信层面 万科已将所持55.8%的万物云股份质押 后续操作空间有限[12] - 在不动产层面 截至2025年上半年末 投资性房地产账面价值1373.63亿元 其中已用于抵质押及担保的余额为800亿元 占比58.2%[12] 财务结构分析 - 万科“少数股东权益”长期占“所有者权益”总额40%左右 2025年三季度少数股东权益为1253亿元 股东权益为3010亿元 占比达41.63%[13] - 2022年至2024年 少数股东权益分别为1623亿元、1521亿元、1362亿元 占股东权益比例分别为40%、37.75%、40.18%[13] - 从销售口径看 部分新增项目权益比例在50%~60%之间 例如天津海港城南地块权益比例60% 广州南站中央商务区13号地块权益比例56.95%[14]