一线城市政策动向 - 北京四部门联合发布新规，大幅放宽非京籍居民购房限制，五环内社保要求从五年降至两年，五环外降至一年，并允许生育二孩及以上家庭在五环内额外购买一套房产[2] - 上海已放宽临港新片区购房限制，广州降低了非户籍人才购房的社保要求[3] - 2025年12月以来，全国已有23个一二线城市密集出台楼市松绑政策，力度远超上半年[5] 市场表现与核心数据 - 2025年11月北京二手房价格同比下跌5.2%，新建商品住宅价格连续6个月环比下跌[7] - 北京80%的新房成交集中在五环以外，核心区域本地改善型需求基本释放完毕[8] - 2025年前11个月，全国个人住房按揭贷款同比下降10.6%[14] - 2025年1-11月，全国二手房交易占比高达45%，市场进入存量房时代[15] 代表性事件与市场反应 - 深圳央企中信城开新盘“信悦湾”备案单价突破38万元/平方米，刷新深圳新房价格历史记录[2] - 该项目周末一天接待三百多批客户，但真正愿意缴纳诚意金的寥寥无几[11] - 政策松绑同日（12月24日），深圳一套估值2.01亿元的别墅以6673万元起拍价第八次流拍[14] 库存与供给情况 - 全国二手房挂牌数量创历史新高，重庆主城区突破28万套，南京即将突破20万套，成都、武汉等城市挂牌量均超20万套[14] - 市场遵循“控增量、去库存、优供给”的基调，目标是实现市场软着陆[16] 行业分析与驱动因素 - 北京政策松绑主要原因是本地购房需求接近枯竭，旨在救市而非造市[6][8] - 深圳天价新盘由央企开发，旨在树立价格标杆、传递核心资产价值信号以提振市场信心，体现“优供给”思路[10][11][12] - 民营房企普遍面临困境，缺乏资金且不敢开发高端项目，需依靠央企托底[10] - 市场缺乏的是购买力而非购房资格，居民购买力相对不足[8][17]