核心观点 - 核心城市豪宅新盘物业费定价屡创新高，而存量房市场物业费则普遍稳中有降甚至出现降价潮，市场正通过价格分化推动物业行业回归“质价相符”的底层逻辑 [1][11] 新盘物业费定价趋势 - 以上海为代表的核心城市豪宅新盘物业费屡创新高，例如海泰北外滩项目物业费达36元/平方米/月，业主年物业费最低16万元，最高达65万元 [1][4] - 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月，中位数为6.73元/平方米/月，其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高，分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月，奉贤区最低为2.10元/平方米/月 [4] - 2025年上海外环外新盘物业费达4～8元/平方米/月，内环高端楼盘超10元/平方米/月，豪宅项目超20元/平方米/月 [5] - 其他一线城市豪宅物业费亦处高位：北京“梵悦108”项目30元/平方米/月，三里屯壹号公寓达37.94元/平方米/月；深圳湾一号莱佛士公寓达33元/平方米/月；成都嘉佰道12元/平方米/月，贝宸S1项目13.8元/平方米/月 [5][6][7] 高端物业费高企的驱动因素 - 高端新盘产品升级导致长期运营成本显性化，如会所、精装公区、中央空调/新风、复杂机电系统、安防体系等增加了运维、能耗、检测的刚性支出 [8] - 一线及强二线城市人力成本（保安、保洁、技工等）与用工合规成本持续抬升，叠加公共安全、消防监管趋严，保险、检测、第三方维保占比提高，物业企业在定价时需纳入对未来成本上行的预期 [8] - 房地产行业下行压缩了开发商补贴换口碑、物业公司低价换规模的空间，新盘物业费更接近于一份“长期运营合同”的定价 [8] - 豪宅项目户数少、单户面积大，但公区资源（大堂、电梯厅、会所等）配置重，导致每平方米分摊的管理与运维成本不低，其定价逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格 [8] - 高端房地产市场价值逻辑演进，“天价物业费”是必然结果，豪宅客群更愿意为确定性买单，开发商也将物业服务作为产品的一部分进行定价和交付 [1][11] 存量房物业费市场状况 - 2025年12月，全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09% [10] - 一线城市物业服务价格居前列：深圳均价最高为3.97元/平方米/月，北京3.93元/平方米/月，上海3.51元/平方米/月，杭州、广州、天津分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月 [10] - 自2021年12月至今，上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80%，昆明、合肥、武汉等城市增速也超过2% [10] - 去年以来全国多地出现物业费降价潮，超100个小区物业费大幅下降，降幅多在20%～30%，部分小区甚至对折 [10] - 受物业费下降、欠费较高及成本上升影响，诸多物业企业选择主动撤出小区，涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多城市，包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业 [10] 市场分化背后的逻辑 - 存量房物业费下降动因源于历史定价与现实体验的错配，业主对性价比更敏感 [11] - 新盘高物业费是高端细分市场将运营成本前置的结果，市场正用更明确的方式将物业行业拉回“质价相符” [11] - 豪宅成交量持续攀高提供市场基础：2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27,372套，较2024年同期增长15.6% [7]