核心观点 - 中国房地产市场呈现物业费结构性分化 高端新盘物业费屡创新高 而存量住宅物业费则普遍稳中有降甚至出现降价潮 这反映了市场正通过价格机制推动物业服务回归“质价相符”的本质[1][9][13] 高端新盘物业费现状与驱动因素 - 价格水平屡创新高 以上海、北京、深圳等一线城市为核心 豪宅项目物业费普遍超过20元/平方米/月 例如上海海泰北外滩项目达36元/平方米/月 北京三里屯壹号公寓达37.94元/平方米/月 深圳湾一号莱佛士公寓达33元/平方米/月[1][4][8] - 城市与区域差异显著 2023年上海新入市项目物业费均值为7.46元/平方米/月 中位数为6.73元/平方米/月 其中黄浦、静安、杨浦三区平均物业费最高 分别达17.56元/平方米/月、12.06元/平方米/月和9.92元/平方米/月 而奉贤区最低 为2.10元/平方米/月[3] - 产品升级与成本显性化 高端新盘强调会所、精装公区、中央空调新风系统、复杂机电及安防体系等 导致长期运维、能耗、检测等刚性支出增加 物业费定价反映了对未来运营成本的预期[9] - 人力与合规成本上升 一线及强二线城市的保安、保洁、技工等岗位工资及用工合规成本持续抬升 叠加公共安全、消防监管趋严 保险、检测、第三方维保占比提高 推高了物业运营成本[9] - 定价逻辑转变 在房地产行业下行背景下 开发商补贴和物业公司低价换规模的空间变小 新盘物业费更像一份“长期运营合同”的定价 而非促销策略 豪宅物业费的逻辑是“资产守护+体验运营+风险管理”的价格[9][10] - 市场需求支撑 2025年前三季度 全国11个重点城市总价1000万元人民币以上商品住宅成交27,372套 较2024年同期增长15.6% 为高端物业费市场提供了需求基础[9] 存量住宅物业费现状与趋势 - 全国均价稳中有降 2025年12月 全国重点20城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09%[12] - 城市价格梯队分明 一线城市价格居前 深圳均价最高为3.97元/平方米/月 北京、上海紧随其后 分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 杭州、广州、天津均价分别为3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月[12] - 长期呈上涨趋势但近期出现降价潮 从2021年12月至今 上海、北京物业费均价年均复合增速分别为7.38%和4.80% 昆明、合肥、武汉等城市年均复合增速也超过2% 但去年以来全国多地出现物业费降价潮 有100多个小区物业费大幅下降 降幅多在20%～30% 部分小区甚至对折[12] - 物业企业主动撤出 受物业费下降、欠费较高及成本上升影响 诸多物业企业选择主动从小区撤出 涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市 包括龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业[12] - 降价核心动因 存量小区物业费降价主要源于历史定价与现实体验的错配 业主对性价比更为敏感[13] 市场分化背后的统一逻辑 - 市场回归“质价相符” 新盘高物业费是高端市场将运营成本前置的结果 豪宅客群愿意为确定性买单 而存量市场降价则是对历史定价错配的修正 两者共同推动物业行业回归服务价值与价格匹配的本质[13]