文章核心观点 - 上海二手房市场成交数据表现强劲，连续两个月成交破2万套，月均成交达2万套，但市场体感与数据存在差异，其背后是购房客群结构发生了根本性变化，低总价刚需客群成为市场主力，这被视为市场开始回暖的关键信号[1][2][8] 市场成交表现 - 上海12月二手房成交预计站上2.2万套，加上11月的2.2万套，已连续两个月成交破两万套[1] - 全年上海二手房月均成交能够达到2万套，在全国范围内是唯一在淡市周期中取得此成绩的市场[1] 市场体感与数据背离的原因 - 市场主力成交客群发生变化，并非大众熟悉的购房者[2] - 中介业务出现显著变化，大量中介开始醒目地提供“亲属过户代办”服务，费用约为2000元[2] - 中介转向此业务的原因包括：提升市占率数据、接触潜在再购房客户、以及接触到真正的购房者[2] - 二手房套均总价持续下滑，目前市面上50%的购买力对应总价在200万以下，相比三年前的300万下滑了100万[2] - 上海300万以下总价的客户占比已经超过了70%[2] - 低总价客群购买力的急速放大，支撑了楼市绝对成交套数[2] 当前主力购房客群特征 - 当前刚需客群本质发生变化，主要是在上海务工多年、此前未计划买房的人员[3] - 购房动机是发现身边所租房屋总价降至一百多万，凑足首付后月供与租金相近，从而决定买房[3] - 目标房源主要是市中心的老破小，原因在于满足面积凑合、出行方便的绝对刚需，且降价幅度大、易讲价、选择多[4] - 一百多万总价能在上海内环内购房[4] - 市面上流动性最大的即是此类房源[4] - 该客群对价格特别敏感，推动了“手拉手交易”（亲属过户代办）业务的公开化，以方便价格磋商[5] 市场回暖的逻辑与意义 - 市场数据火热但体感不强，是因为传统认知中的购房者仍未入场，而原本被认定为无购买力的人群进入了市场[6] - 这部分新入场客群的成交，补上了“老破小”的流动性，使得持有此类房产的房东拥有了向上置换的可能[6] - 此类成交具备“一套带两套”的可能性，从而可能激活整个楼市的交易链条[7] - 楼市回暖最重要的指标是“刚需开始买房”，无论刚需客群如何变化，其入场即是对楼市的巨大支撑[8] - 该客群愿意接盘，意味着价格已跌至其心理价位，此意识的巩固是楼市开始回暖的理由[9] - 此前上海楼市的高位盘整和一手豪宅市场的火热缺乏联动性，无法形成滚雪球效应[9] - 当前二手成交回暖意味着基底刚需开始下场，将推动“老破小”释放解套，促使房东向上置换，从而激活整个行业的交易蓄水池[9] 市场展望 - 对明年市场有信心，若1月市场成交能稳住2万套，则明年市场不会太差[9] - 预计过年后的小阳春市场会有不错的反馈[9]