昆明楼市周度市场表现 - 上周（2025年12月22日-28日）昆明楼市成交量价齐升，成交面积约6.3万㎡，环比上涨6%，成交均价约12300元/㎡，环比微涨1% [1] - 市场供应面积约2.8万㎡，环比下跌31% [1] - 两个“四代宅”项目表现突出，邦泰观云单周销售约0.43亿元，成交均价约18352元/㎡，套均价约269万/套；中通联大书山单周销售约0.38亿元，成交27套，均价约11541元/㎡，套均价约139万/套 [1] 热销项目与产品特征 - 具备名校资源的项目持续畅销，大华·锦绣麓城成交25套，均价约11311元/㎡；大华公园天下成交21套，均价约10577元/㎡ [1] - 高端改善及新规项目受市场关注，保利天珺单周销售约0.29亿元，均价约18106元/㎡；龙湖天境单周销售约0.26亿元，均价约15401元/㎡ [3] - 部分项目集中备案，中交锦澜府、阳光城文澜东方均成交17套，成交均价分别约6950元/㎡和5808元/㎡ [3] 土地市场交易情况 - 上周昆明主城共计18宗地入市交易，最终15宗成功出让，2宗流拍，1宗中止，成交总建面约569.21亩，合计揽金63.3亿元 [3] - 涉宅地块共12宗，主要被云南建投、邦泰、官渡区国投、天津日报社等旗下公司获得，云南建投与邦泰持续包场，连续多日摘得多宗优质地块 [3] 项目加推与去化 - 上周昆明主城无项目开盘，仅卓越滇池晴翠1个项目加推 [3] - 卓越滇池晴翠加推126套小高层房源，最终成功认购7套，去化率仅为6%，成交均价约11000-13000元/㎡ [5] 项目配套与规划进展 - 中铁诺德央玺春风对口学校星耀福德校区过规，该9年一贯制学校规划18班小学和12班初中，距离项目仅260米左右 [1][5][7] - 学校总用地面积约36.74亩，净用地面积24491.00㎡，地上建筑面积15657.01㎡，容积率0.64 [5][7] 企业动态与项目调规 - 俊发集团启动项目复工前置动作，旗下龙泉俊园A6地块与俊发城N3地块（紫荆苑）于12月25日同步申请重大规划调整，核心方向为大幅降低容积率与建筑高度以优化产品 [7] - 龙泉俊园A6地块容积率由7.73降至3.72，住宅限高80米，并与南侧18班幼儿园同步建设交付，原规划幼儿园仅6个班 [7][9] - 该地块已售出138户（集中在5号楼），截至2025年12月17日，在已签署规划变更意见函的118户业主中，114户同意，2户不同意 [9] - 俊发城紫荆苑容积率由9.5调整至5.6，总建筑面积由238648㎡调整为141099㎡，住宅总量微减，商业办公总量大幅减少67728.62㎡ [9][10] - 项目建筑由原多栋超高层调整为高层，梯户比由两梯六户调整为四梯四户，机动停车位由1538辆调整为630辆 [9][10] - 两项目均明确了后续交付保障与教育衔接方案，但具体代建合作方尚未最终落定 [13] 宏观金融环境 - 2025年12月LPR报价维持不变，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5% [13]