户籍制度改革方向 - 国务院报告明确未来五年将放开放宽除个别超大城市外的落户限制 [1][2][3] - 此举意味着全国绝大多数城市的落户门槛将大范围降低或基本取消 [2][3] 政策覆盖范围与城市分类 - 城区常住人口300万以下城市落户限制已基本取消 城区常住人口300万至500万城市落户条件进一步放宽 [3] - 超大城市指城区常住人口1000万以上的城市 共7个 包括上海 北京 深圳 重庆 广州 成都和天津 [4] - 全国共有694个城市 预计超过90%的城市（即7个超大城市之外的城市）将放宽落户限制 [4] - 众多二线城市如厦门 惠州 合肥 杭州 南京 苏州等已相继出台宽松政策 “租房落户” “购房落户”等成为二三线城市标配 [4] 超大城市落户门槛现状 - 北京和上海落户门槛最高 积分落户均要求社保连续缴纳满7年 [4][5] - 广州积分落户要求社保满4年 深圳积分落户要求居住就业满5年 [4][5] - 深圳是唯一仍对全日制大专生开放直接落户通道的一线城市 [4][5] 城镇化进程与房地产需求基本面 - 全国常住人口城镇化率从2019年的62.7%提高至2024年的67% [6] - 目标是在未来5年（2025-2028年）将常住人口城镇化率提升至接近70% 即再提升约3个百分点 [6] - 过去二十余年 城镇化率由2000年的36%提升至2024年的67% 累计增长31个百分点 对应4.8亿城镇人口增量 为房地产高速发展提供支撑 [6] - 2024年全国城镇人均住房面积达到40平方米 [6] 城镇化对房地产支撑力的变化 - 城镇化率增速已明显放缓 2020年前年均增速约1.5个百分点 而2022年至2024年年增幅分别为0.5 0.94 0.84个百分点 [6] - 2024年城镇人口较2023年增长1083万人 [6] - 预计2024-2028年城镇人口年均增量保持在1080万左右 累计增长约5400万人 而2020年以前年均增量均在两千万以上 [9] - 增量城镇人口规模收缩将影响房地产总需求 且新市民需求将更多由保障房和租赁住房满足 城镇化对增量市场化购房需求的拉动力不及从前 [9] 房地产市场中长期支撑因素 - 农业转移人口市民化进程持续 常住人口城镇化率与户籍人口城镇化率之间仍有巨大鸿沟 转移人口带来的刚性住房需求仍是行业基本盘 [9] - 城镇存量住房超300亿平方米 更新改造需求带来潜力和空间 [9] - 县域在常住人口高基数下城镇化快速发展 将带来可观的刚性需求增量 [9] 政策影响总结 - 户籍制度根本性宽松为房地产市场注入了稳定的需求预期 [10] - 继续推进农业转移人口市民化的新型城镇化仍是房地产业需求的基本盘 [10]