文章核心观点 - 房地产行业债务重组已从以展期为主的“1.0阶段”进入以实质性削减债务规模为核心的“深度重组2.0阶段”，多家龙头民营房企在2025年末成功完成境内外债务重组，显著降低了负债和利息压力，为经营恢复创造了条件 [1][2][3] - 尽管部分头部房企成功化债，行业风险加速出清，但仍有部分企业面临新的债务困境，且2026年预计仍是企业风险出清的关键年，行业需统筹防风险与促转型 [5] 行业债务重组进展与模式转变 - 2025年，碧桂园、融创、旭辉三家龙头民营房企相继完成境内外全面债务重组，金科股份则通过司法重整化解了债务风险，标志着房企化债取得显著成效 [2] - 债务重组模式发生根本性转变，从前期“以时间换空间”的协商展期，转向以“实质性削减债务规模”为核心的深度重组，进入“深度重组2.0”时代 [3] - 当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心目标是削债以降低实际债务负担并改善资产负债表，公开重组方案的削债比例在40%-70%左右 [3] - 整体来看，2025年以来已有约21家出险房企实现了债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，涉及企业总有息负债规模接近2万亿元，短期内偿还压力较小 [4] 重点房企债务重组具体成效 - 碧桂园：截至2025年中总有息负债2983亿元，境内外重组规模占有息负债47%，境外债务重组规模177亿美元并削债66%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债900亿元，重组完成后总有息负债将低于2083亿元 [4] - 融创：截至2025年中总有息负债2548亿元，境内外重组规模占有息负债33%，境外债务重组规模95.5亿美元并削债100%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债760亿元，重组完成后总有息负债将低于1788亿元 [4] - 旭辉：截至2025年中总有息负债842亿元，境内外重组规模占有息负债78%，境外债务重组规模81亿美元并削债67%，境内重组预估削债50%，预估境内外总削债430亿元，重组完成后总有息负债约500亿元左右 [4] - 金科股份：通过司法重整化解债务风险，涉及1470亿元债务、超8400家债权人，系业内首家通过此方式化债的大型上市房企 [2] 行业当前挑战与未来展望 - 部分房企仍面临新的债务困境，例如华夏幸福的“预重整”进程受到股东质疑，万科的首笔寻求展期的境内债尚未与持有人达成一致 [5] - 2026年统筹防风险和促转型仍是房地产行业重点任务，政策强调坚持市场化、法治化原则防范化解房企债务风险 [5] - 业内认为，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，2026年预计仍是企业风险出清的关键年，偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露 [5] - 行业风险化解处于至关重要的窗口期，随着政策发力、市场企稳及企业努力，化债进程有望进一步提速，为行业长期健康发展奠定基础 [5]