2025年成都土地市场回顾与展望 - 2025年成都全市涉宅用地成交金额超过850亿元，同比增长超过20%，暂居全国第四 [1] - 全年土地市场呈现“前热后冷”态势，上半年频现高溢价并刷新“地王”纪录，下半年市场热度减退，低溢价、底价成交及流拍现象增多 [1][2] - 全年土拍收官于12月30日，民企甘肃鹏悦以底价5000元/平方米楼面价竞得新都区一宗约16亩住宅用地 [1] 市场热度与价格走势分化 - 上半年土拍市场火爆，地价纪录被快速推高，3月高新区大源地块以31700元/平方米成交，推动成都地价进入“3万+”时代 [1] - 仅半个月后，3月27日锦江区柳江街道地块以41200元/平方米成交，溢价率高达106.00%，使成都地价一步跨入“4万+” [1] - 下半年市场明显“退热”，以锦江区一心桥片区为例，6月地块成交楼面价为35500元/平方米、溢价率75.74%，而9月相邻地块楼面价降至25100元/平方米、溢价率仅19.52% [2] - 11月25日计划拍卖的4宗地中，位于中心城区热门板块的3宗土地均未成功出让（2宗流拍，1宗终止拍卖） [2] 企业投资策略与市场结构 - 参拍企业类型呈现分化，头部企业特别是央国企更倾向于争夺核心区域优质地块 [3] - 民营企业则更多聚焦于土地总价相对可控、竞争相对不那么激烈的地块 [3] - 部分企业已形成差异化投资竞争优势，针对商业配建占比高或规划设计限制多的地块进行针对性获取 [3] - 市场投资逻辑进一步成型，表现为“核心区域拼实力、外围区域重研判” [2] 土地供应趋势与市场影响 - 成都土地供应有明确的“缩量提质”导向，近5年涉宅用地供应量以每年10%~20%的幅度收缩，预计2026年将延续缩量态势 [3] - 住宅用地供应计划逐年减少，2023年为780公顷（约11700亩），2024年为710公顷（约10650亩），2025年大幅降至460公顷（约6900亩） [3] - 2025年住宅用地供应计划相比2024年减少约3750亩，同比减少35.21% [3] - 预计2026年核心区域推地量级将进一步下降，在新房全面改善化背景下，仍将吸引头部企业争夺 [3] - 随着核心区域供应收缩，外围区域有机会迎来居住需求的迁徙转移 [3] 新房与二手房市场背景 - 近四年来成都新房市场韧性凸显，成交面积连续位居全国第一 [4] - “先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系加速建立，二手房市场主要承接刚需客群，新房市场有效匹配改善性需求释放 [4] - 核心区域高品质居住价值与资产保值价值被不断强化，短期库存多保持在10个月以下的合理水平 [4]