2025年成都土地市场回顾与特征 - 2025年成都全市涉宅用地成交金额超过850亿元，同比增长超过20%，暂居全国第四 [1] - 全年土拍市场呈现前高后低态势，上半年地价纪录被持续刷新，从“2万+”推高至“4万+”，下半年市场热度下降，成交多以低溢价或底价为主，并出现流拍现象 [1] - 上半年代表性高价地块包括：3月11日高新区大源地块以楼面价31700元/平方米成交；3月27日锦江区柳江街道地块以楼面价41200元/平方米成交，溢价率达106.00% [1] - 下半年市场“退热”，例如：9月26日锦江区一心桥片区2号地块以楼面价25100元/平方米成交，溢价率19.52%，而6月19日同片区1号地块成交楼面价为35500元/平方米，溢价率75.74% [2] - 11月25日计划拍卖的4宗地中，位于中心城区热门板块的3宗土地未能成功出让，其中武侯区两宗流拍，成华区一宗终止拍卖 [2] 土地供应趋势与结构变化 - 成都土地供应有明确的“缩量提质”导向，近5年涉宅用地供应量以每年10%~20%的幅度收缩，预计2026年将延续缩量态势 [3] - 最近3年成都住宅供地计划逐年减少：2023年为780公顷（约11700亩），2024年为710公顷（约10650亩），2025年为460公顷（约6900亩） [3] - 2025年住宅用地供应计划相比2024年减少约3750亩，同比减少35.21% [3] - 预计2026年核心区域土地推出量级将进一步下降，而外围区域可能迎来居住需求迁徙转移 [3] 市场参与主体与投资逻辑 - 头部企业，特别是央国企，更倾向于争夺核心区域优质地块 [3] - 民企多聚焦于土地总价相对可控、竞争相对不那么激烈的地块 [3] - 部分企业已形成差异化投资竞争优势，例如针对商业配建占比高或规划设计限制多的地块进行针对性获取 [3] - 上半年推地节奏匹配企业年初资金充裕特点，核心区域优质地块占比较多，吸引众多企业争抢 [2] - 下半年推地相对分散，外围区域占比上升，在核心区域改善化及均价抬升背景下，外围优质地块因性价比优势及新产品设计代差也吸引了不少企业参拍 [2] - “核心区域拼实力、外围区域重研判”的投资逻辑进一步成型 [2] 新房与二手房市场背景 - 近四年来成都新房市场韧性凸显，成交面积连续全国第一 [4] - “先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系加速建立 [4] - 二手房市场主要承接刚需客群，新房市场有效匹配改善性需求释放，实现两个市场同步繁荣 [4] - 核心区域高品质居住价值与资产保值价值被不断强化，短期库存多保持在10个月以下，库存水平合理 [4]