北京二手房市场整体表现 - 12月截至29日，北京二手房网签量已达14528套，以日均500套测算，全月成交量将突破1.5万套，实现连续两个月稳定在1.4万套以上，市场整体运行态势平稳 [1][3] - 新政后（12月25日—12月28日），北京二手房住宅日均网签量为511套，成交量基本持平，考虑到网签滞后性，市场活跃度或有所提升 [3] - 当前北京二手房库存房源量稳定在15万余套，相较于年初已有明显回落，且月度成交量保持在10%的稳定水平 [3] 市场供需与价格博弈 - 库存与成交维持稳定的核心动力源于市场价格的平稳运行和买卖双方预期的理性调整，市场虽仍处买方主导，但议价空间已显著收窄，从“大幅让利”转变为小幅协商 [4] - 历经多轮调整后，小业主挂牌价已回落至市场合理定价区间，购房者期望在挂牌价基础上获得大幅让利的可能性已大幅降低 [4] - 以宋家庄片区一套挂牌价540万元的“满五唯一”优质房源为例，仅同意最高20万元的小幅让利，买卖双方处于协商博弈阶段 [4] 新政对市场需求的刺激作用 - 新政发布后的首个周末，二手房市场咨询量、客户到访量均出现提升，新老客户针对政策调整的咨询需求显著增加 [6] - 新政核心调整包括优化利率定价机制，取消首套与二套住房商业贷款利率区分，二套住房商业贷款利率由此前的3.45%下调至3.05%，同时公积金贷款二套房首付比例从30%降至25%，直接降低刚需群体置业门槛 [6] - 以一套400余万元的房源为例，首付比例下调后，购房者首付款从120万元降至100万元，若采用组合贷，月供将从8677.98元降至8502.36元，单月减少175.62元，全年可节省2107.44元 [7] - 新政放宽非京籍家庭购房社保缴纳年限，五环内由3年调整为2年、五环外由2年调整为1年，有效带动了一批潜在购房客群提前入市 [7] 特定需求驱动市场升温 - 每年底至次年初，有入学需求的家长集中出手，进一步带动市场升温，部分重点片区如西城三里河片区趋势尤为明显 [10] - 自11月末以来，有教育资源需求的购房者咨询数量持续攀升，随着2026年入学的临近，现有房源热度持续升高 [10] - 三里河片区楼龄较新的三里河三区为例，目前在售房源共45套，近30天带看量已达312次，随着需求持续跟进，带看量有望进一步提升 [10]