核心观点 - 恒大系资产处置进入密集落地期，释放出房地产行业风险加速出清的信号 [1][2] 资产处置概况与模式 - 资产处置参与主体主要包括地方国资与资产管理公司，兼具市场化与政策导向 [2] - 地方国资参与不良资产政策属性更强，资产管理公司则更侧重于平衡商业与政策目标 [2] - 处置方式包括实物资产拍卖、金融债权转让以及资产管理公司通过招拍挂拿地等特殊方式化解关联债务 [12] 实物资产处置案例：惠州棕榈岛高尔夫球场 - 恒大旗下惠州惠阳棕榈岛高尔夫球场及相关资产将于2026年1月5日拍卖，起拍价1.5亿元 [1][3] - 核心资产包括土地使用权面积约99.17万平方米的高尔夫球场及配套设施 [3] - 资产评估价值约2.63亿元，清算价值约1.31亿元 [5] - 竞得者除支付竞拍款，还须承担220名员工薪酬及离职补偿，并支付195万元临时承包年租金 [5] - 该项目由恒大在2015年以135亿元收购新世界多处项目时收入囊中 [6] - 恒大在惠州的其他项目多已由其他企业接手、售罄或交付 [6] 实物资产处置案例：长沙恒大童世界 - 长沙恒大童世界三宗娱乐康体用地及地上在建工程以2.83亿元成交，较5.05亿元评估价折价近44% [8][9] - 资产总面积约17.2万平方米，原规划为全球最大童话主题乐园核心区，预计年接待游客超1500万人次 [9][11] - 接盘方为湖南湘江新区发展集团全资控股的湖南湘江新区悦景投资有限公司，预计将继续推进文旅建设 [11] - 全国多地恒大童世界项目已被盘活，接手方包括五矿信托、本地国资、陕西建工等 [11] 金融债权处置案例 - 民生银行深圳分行一笔23.6亿元的恒大系金融债权包以3.19亿元转让，成交折扣约1.35折 [12] - 民生银行重庆分行挂牌转让本息合计9.92亿元债权，起拍价1.48亿元，折扣约1.5折 [12] - 长城资产北京市分公司拟处置恒大地产10.92亿元债权，以广州市天河区25套房产作为抵押 [12] 资产管理公司特殊处置方式 - 东方资产在昆明嵩明分六批摘得310亩用地，耗资3.93亿元 [14] - 信达资产在昆明嵩明分两批拿下约790亩用地，耗资约9.98亿元 [14] - 上述地块均位于原恒大文旅城规划范围内，是通过招拍挂拿地方式化解恒大关联债务 [14] 资产处置特点与行业观察 - 从近期处置情况看，整体折价幅度较大，反映了当下地产行业对不良资产定价的普遍规律 [14] - 未来不良资产折价幅度能否收窄，取决于行业复苏进度、资产质量改善情况及政策支持力度 [14]