文章核心观点 中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展的通知》（证监发〔2025〕63号），旨在通过完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能，全面推动REITs市场，特别是商业不动产REITs的发展，以增强资本市场服务实体经济的质效 [1][12] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - 明确战略意义：发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2][13] - 激发市场活力：明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [2][13] - 鼓励资产整合：鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力 [2][13] - 扩大参与主体：支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与，并有序拓展原始权益人范围 [2][13] - 加大推动力度：要求证监局加强属地政策推动与问题协调，交易所提升审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问的尽职调查与核查责任 [3][14] 加快推进REITs市场体系建设 - 推进市场扩容：持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [4][15] - 支持各类企业：平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [4][15] - 加强二级市场建设：丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [5][15] - 引导长期资金：加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，发挥其稳定器作用 [5][15] - 推动对外开放：推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5][15] - 完善市场生态：优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，规范发售行为，强化信息披露，并加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作 [5][6][16] 完善REITs申报注册制度机制 - 优化审核流程：健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准，优化环节衔接，提升效率，并坚持“能公开、尽公开”原则接受社会监督 [7][17][18] - 强化监督制衡：建立健全质量控制体系与廉政监督机制，强化证监会对交易所审核工作的指导与监督 [7][17] - 健全标准体系：持续完善针对不同业态资产的审核与信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开标准 [8][18] - 研究灵活收益要求：研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [8][18] - 监督资金使用：监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资，并严格遵照国家产业政策等规定 [8][18] 加强监管与风险防范 - 健全全链条监管：完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管 [9][19] - 明确各方职责：证监局负责日常监管与风险监测处置，交易所严把发行上市准入关并做好自律监管，证券业协会、基金业协会加强对各参与主体的自律管理 [9][19] - 压实管理责任：持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，以提升运营管理效能和分红能力 [10][19] - 维护市场运行：健全信息披露制度，提升透明度与及时性，健全交易监测监控机制，加强风险监测预警，以维护二级市场平稳运行并增强市场韧性 [11][20] - 加强投资者教育：强化预期引导和投资者教育，通过多种方式开展政策解读与宣传，营造良好市场环境 [11][20]