政策发布与实施 - 中国证监会为贯彻落实党中央、国务院决策部署及资本市场新“国九条”要求，制定了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，旨在推动不动产投资信托基金市场高质量发展，丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，并增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 该《公告》自2025年12月31日起实施，标志着商业不动产REITs试点正式启动 [1] 产品定义与结构 - 商业不动产投资信托基金被定义为通过投资于商业不动产资产支持证券，以其和相关项目公司为载体取得商业不动产的所有权或经营权利，运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流，并将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金 [1][3] 基金注册与运营管理要求 - 申请募集商业不动产REITs，拟任基金管理人、基金托管人需符合《证券投资基金法》及《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的相关条件 [3] - 拟任基金管理人需具备健全有效的商业不动产REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程 [3] - 基金管理人在申请募集前，需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查，并聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务 [4] - 基金管理人需向中国证监会提交《证券投资基金法》和中国证监会规定的注册申请材料 [4] - 基金运作过程中，基金管理人需按照法律、行政法规规定和基金合同约定，主动履行商业不动产运营管理职责 [5] 底层资产要求 - 商业不动产REITs拟持有的商业不动产需符合国家战略、发展规划、产业政策，权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备，且已产生持续、稳定的现金流 [5] 各方职责与监管框架 - 基金管理人、基金托管人及其他专业机构需按照相关规定和约定履职尽责，严格遵守执业规范和监管要求，为市场健康发展提供专业服务 [5] - 中国证监会及其派出机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1][5] - 证券交易所、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会等履行商业不动产REITs自律管理职责 [5] - 商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [1][5] 政策制定过程与后续安排 - 中国证监会前期就《公告》向社会公开征求意见，各方对基本思路和主要内容总体认可，证监会对反馈意见逐条进行了认真研究并充分吸收合理意见 [2] - 后续，中国证监会将做好《公告》落地实施工作 [2]