政策发布与核心定义 - 中国证监会于12月31日发布公告，全面启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 商业不动产REITs是一种让普通投资者也能投资于商场、写字楼、酒店等商业地产并获取租金收益的金融产品 [2] - 此次试点将商业不动产纳入范围，而此前中国REITs主要聚焦于高速公路、产业园区等基础设施领域 [2] 政策内容与制度规定 - 证监会发布的《公告》共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排作出系统规定 [2] - 政策强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [2] - 同步印发的《通知》旨在推动REITs市场高质量发展，构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的市场体系 [3] 市场发展与扩容举措 - 政策明确提出推进REITs扩容扩围，支持优质项目通过扩募、并购等方式做优做强 [3] - 将丰富REITs指数及ETF等创新产品，并引导保险资金、社保基金等中长期资金入市 [3] - 计划推动将REITs纳入沪深港通标的，以提升市场对外开放水平 [3] 对行业与公司的意义 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具 [2] - 该工具有助于房企进行轻资产转型，缓解其债务压力 [2] - 符合条件的商业地产项目可通过发行REITs上市，盘活“沉睡”资产，同时为投资者提供稳定分红的新选择 [2] 对投资者的价值 - REITs的收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，与股票、债券的相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性 [4] - 随着市场扩容和制度完善，普通投资者将能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产，分享优质实体资产的长期收益 [4] - 中长期资金入市可从根本上改善REITs二级市场的流动性和投资者结构，使其从小众产品成长为大众化资产类别 [3]