政策发布与目标 - 上交所与深交所于12月31日同步修订并发布了不动产投资信托基金业务办法及配套规则，旨在推动商业不动产REITs试点平稳落地[1] - 政策修订旨在贯彻落实“新国九条”及证监会部署，目标是完善REITs规则体系、推动市场高质量发展、增强多层次资本市场服务实体经济质效[1][2] 上交所规则修订核心内容 - 拓宽《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，实现规则一体化适用[3] - 将交易所受理材料后出具首次书面反馈意见的用时从30个工作日缩短至20个工作日，提高审核效率[3] - 新增约见问询、现场督导等监管手段，并明确“申报即担责”，压实中介机构责任[3] - 修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，并规范商业综合体、零售、办公、酒店等业态的信息披露与核查要求[4] - 修订《发售业务指引》，细化询价定价、战略配售、网下配售等环节规范[4] - 修订《扩募指引》，将扩募间隔期缩短为6个月，并完善新购入不动产机制[4] - 强化信息披露，修订临时报告、年报、中报和季报指引，明确商业不动产运营情况及回收资金使用的披露要求[4] - 发布《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，从优化服务、完善审核、健全机制等方面安排试点工作[5] 深交所规则修订核心内容 - 深交所修订形成“1+7+6”REITs规则指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南[6] - 将商业不动产REITs纳入规则范围，新增针对其经营与财务、资产评估、运营管理的差异化核查要求，并分业态规范审核与披露[6] - 健全审核机制，明确审核程序、缩短审核时限，优化合规性、回收资金用途、收益率等准入要求[6] - 优化发售定价安排，允许约定高价剔除机制，明确优先向认可长期价值的网下投资者配售，并合理确定战略配售规模[7] - 完善扩募机制，细化拟购入不动产的业态要求，缩短申请新购入项目的时限，并调整扩募发售阶段的战略投资者范围[8] - 强化存续期信息披露，细化交易提示公告和触发停牌的临时公告披露要求，优化定期报告中回收资金的信息披露[8]