政策发布与核心目标 - 中国证监会于2025年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，旨在推动商业不动产REITs平稳健康发展，并自发布日起实施[1] - 政策核心是落实“盘活存量、做优增量”与“提高直接融资比重”的决策部署，通过市场化机制支持构建房地产发展新模式，并促进REITs市场体系建设和功能发挥[2] 商业不动产REITs的定义与支持方向 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[2] - 政策重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，以提高发行上市效率[2] - 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力[2] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围[2] 对房地产行业的影响 - 商业不动产REITs试点将为房地产企业提供有效的退出渠道，缓解资金压力，助力防范化解行业系统性风险[1][3] - 试点有助于推动房地产行业从“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式向“投—融—管—退”的资产精细化运营管理模式转型[3] - 我国商业不动产存量规模达40万亿元，试点能有效盘活这类沉淀资产，为房企打通“投—融—管—退”价值链，助力其从“重资产开发”转向“轻资产运营”的新模式[3] - 试点有助于优化房企现金流、降低负债，并促进房地产行业的转型升级[3] 对资本市场的影响 - 商业不动产REITs的推出将丰富REITs底层资产类型，进一步扩大REITs市场规模[1] - 试点为公众投资者提供了兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具，丰富了资本市场投融资工具，并能满足投资者多元配置需求[1][3] - 政策将推动持续加大优质REITs供给，丰富市场业态，并推动规模有序增长[4] - 政策支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[4] - 政策平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[5] REITs市场体系建设与创新 - 政策提出要完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径[4] - 在二级市场建设方面，将丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，并研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品[5] - 政策支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，以进一步丰富投资者资产配置选择[5] - 将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用[5] - 政策将推动将REITs纳入沪深港通标的范围，以扩大市场高水平对外开放[5] 制度与监管完善 - 政策提出要加快推进REITs市场体系建设，完善REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范[1][4] - 将优化审核注册流程，健全市场化标准体系，并健全全链条监管机制，以促进市场主体归位尽责，维护市场平稳运行[5]