文章核心观点 - 上海证券交易所于12月31日修订并发布了一系列不动产投资信托基金业务规则及配套指引，旨在完善REITs规则体系、健全市场功能，以保障商业不动产REITs试点平稳起步，并推动REITs市场高质量发展，最终增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1][3] 规则修订与完善 - 拓宽了《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法》的适用范围，使其一体适用于商业不动产REITs的上市审核、发售、交易及信息披露等安排 [1][4] - 将上交所自受理申报材料至出具首次书面反馈意见的用时，从30个工作日缩短至20个工作日，以提高审核效率 [1][4] - 在准入环节新增约见问询、现场督导等监管手段，并明确“申报即担责”，以进一步压实中介机构的“看门人”责任 [1][4] 标准优化与制度包容性提升 - 修订了《审核关注事项指引》，优化了资产合规性、回收资金用途及收益率要求，并规范了商业综合体、零售、办公、酒店等业态的特殊信息披露与核查要求 [2][4] - 修订了《发售业务指引》，对询价定价、战略配售、网下配售等关键环节作出细化规范，以保障发售公平、公正、有序 [2][4] - 修订了《扩募指引》，完善了扩募及新购入不动产制度，并将扩募间隔期缩短为6个月，以增强REITs市场的内生动力 [2][4] - 制定了《审核程序指引》，以规范REITs的申报、受理、审核、反馈等程序要求，提升审核透明度和工作质效 [2][4] 信息披露强化与投资者保护 - 聚焦提升信息披露质量，完善了定期与临时信息披露相关规则，优化了持续信息披露监管体系 [2][5] - 修订了《临时报告指引》、《年报指引》、《中报和季报指引》，明确了商业不动产相关业态的运营情况披露要求，并规范了回收资金使用的信息披露 [2][5] - 完善了临时报告的披露触发情形，旨在增强持续信息披露的准确性、完整性和有效性，以切实保护投资者合法权益 [2][5] 试点工作安排与市场发展 - 为落实证监会要求，上交所起草发布了《关于商业不动产投资信托基金试点有关工作的通知》，突出“防风险、强监管、促高质量发展”主线 [3][5] - 通知从优化市场服务、完善审核机制、健全市场机制等方面对商业不动产REITs试点作出工作安排，旨在激发市场主体活力 [3][5] - 同步对配套业务指南进行了适应性修订，并结合前期实践制定了《招募说明书编制指南》，以加强信息披露针对性并提升申报文件质量 [3][5] - 上交所表示将在证监会领导下，坚持规范与发展并重，不断完善REITs规则体系，推动建设良好市场生态，以更好服务国家战略和经济社会发展全局 [6]