政策发布与市场定位 - 中国证监会于2025年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并同步推出商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同日修订发布公募REITs业务规则 [1] - 推动商业不动产REITs市场发展是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，也是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [3] 市场发展与扩容方向 - 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，鼓励整合业态相近、功能互补的资产组合以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与业务，有序拓展原始权益人范围 [3] - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [4] - 平等对待各类所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产、拓宽权益融资渠道 [4] 二级市场建设与产品创新 - 将丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，支持公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品 [4] - 加大引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放 [4] - 推动专业投资机构加强投研能力建设，倡导关注资产基本面与长期投资价值 [4] 市场生态与制度优化 - 优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，规范推介、询价、配售等行为，强化信息披露和市场约束 [5] - 推动配套政策落实，加快推进REITs专项立法及部门规章制定，健全多层次REITs市场体系，完善申报注册制度机制 [5] - 健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准、优化衔接以提升效率，强化公权力监督制约与质量控制 [5] - 坚持REITs的证券本质属性，完善不同业态资产的审核与信息披露要求，按“成熟一类、推出一类”原则公开标准，研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求 [5] 监管体系与风险防范 - 健全覆盖尽职调查、发行定价、交易、运营、信息披露的全链条监管制度，强化对资产质量、运营管理、治理水平的穿透式监管 [6] - 证监局需做好日常监管与风险处置，交易所通过审核问询、现场督导等严把准入关，行业协会加强自律管理 [6] - 强化科技监管应用，压实基金管理人主动管理职责与运营管理机构责任，依法打击违法违规行为，加强交易监测与风险预警 [6] 交易所规则修订要点 - 沪深交易所修订发布REITs业务办法及配套指引，拓宽适用范围至商业不动产REITs [6] - 上交所将首次书面反馈时间由30个工作日缩短至20个工作日，新增约见问询、现场督导等监管手段以压实中介机构责任 [6] - 优化标准规范，修订审核、发售、扩募等指引，将扩募间隔期缩短至6个月以提升制度适应性和包容性 [6] - 强化信息披露要求，完善定期与临时信息披露规则，规范商业不动产业态运营情况及回收资金使用披露，以保护投资者权益 [6]