文章核心观点 - 文章核心观点是强调当前房地产市场正处于深度调整与新旧模式转换的关键阶段，必须通过全面、有力且协调的政策措施来改善和稳定市场预期，以推动房地产行业平稳健康高质量发展，从而支撑国民经济大盘稳定 [2][8] 行业现状与挑战 - 房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目及城市出现局部供过于求，导致销售和价格大幅回落，并对实体经济需求端、资产负债表及金融机构产生影响 [2] - 行业正经历深度调整，传统“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向“低负债、低杠杆、合理回报”及“产品—服务—运营”一体化模式转型 [4] - 住房需求从“有没有”转向“好不好”，对居住品质提升的愿望更加强烈，同时存在结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足 [4] - 2025年10月，狭义库存规模较2025年1—2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻，但部分城市库存仍较高，市场出清需要时间 [7][8] 行业重要性与潜力 - 房地产业是国民经济重要产业，2024年房地产业和建筑业增加值合计占GDP比重达13%，直接带动就业超7000万人 [5] - 尽管投资规模有所下降，但住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大 [5] - 参考国际经验，发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万至1490万套之间，市场潜力不小 [5] - 我国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放，人口向大城市集中趋势将持续 [6] - 目前城镇积累了约350亿平方米住房存量，按每年折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求 [6] 政策举措与成效 - 中央提出“促进房地产市场止跌回稳”和“推动构建房地产发展新模式”，有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳 [7] - 推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效，保交楼任务全面完成 [7] - 2025年以来，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，增加保障性住房供给 [7] - 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [7] - 2025年以来，新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄 [7] 未来发展方向与建议 - 政策预期上，力度要符合市场预期并一次性给足，避免市场与政策博弈 [9] - 政策协调上，强化一致性评估，取消相关限制性措施，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致 [9] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，有序推动“好房子”建设 [9] - 支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质居住服务转型 [9] - 鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，探索建立土地出让金补缴机制，稳定社会资本预期和信心 [10] - 加强对房地产价格、投资、法拍房数量、房企债务重组等关键指标和事件的监测与解读，引导形成理性市场预期 [10]