政策框架与核心目标 - 中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展的通知》并同步发布配套业务规则 旨在完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能 增强多层次资本市场服务实体经济质效[1] - 商业不动产REITs制度体系采用“1+3+N”框架安排 包括1项试点公告、1项《通知》、2项工作规程 以及沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则[1] - 规则主要针对新增的商业不动产业态 在从严管理基础上作适应性调整优化 提高制度包容性和适应性 体现“分类管理、分类施策”的针对性安排[1] 市场发展与体系建设 - 《通知》围绕四个方面推进REITs相关工作 包括完善工作机制压实机构责任、加快推进市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制[2] - 市场体系建设重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态[2] - 商业不动产REITs试点的推出 标志着中国REITs市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段 向全门类、全资产的成熟方向迈进[2] 对房地产行业与资本市场的意义 - 推出商业不动产REITs意在推动解决房地产“高负债、高周转”模式的结构性转型痛点 将商业地产转化为可交易、可配置的金融产品 通过市场化机制盘活存量[3] - 为房地产企业开辟权益融资新路径 优化社会融资结构 提高直接融资比重[3] - 为投资者提供稳定现金流回报 实现“房住不炒”政策与金融创新的有机统一[3] - 丰富了资产证券化产品谱系 为市场引入能产生长期、稳定现金流的资产类别 有助于满足保险、社保等中长期资金的配置需求 为公众投资者提供分享优质不动产收益的便利工具[3] 运作、监管与生态建设建议 - 构建“权责清晰、风险自担、归位尽责”的运作与监管框架 核心在于全面压实中介机构的“看门人”责任[3] - 基金管理人需从“被动管理”转向“主动运营” 将商业不动产运营管理纳入核心考核 确保资产价值持续提升 基金托管人需严格履行资产保管与监督职责 防范资金挪用风险 专业机构需提供全链条专业支持[3] - 建议加速推动更高层级的REITs专项立法 在法律层面明确产品结构、税收中性原则及各方权责[4] - 建议大力培育多元化专业资产管理能力 持续完善市场化机制 包括探索建立更灵活的与市场利率挂钩的收益定价机制 鼓励通过扩募、合并等方式让REITs平台做强做大[4] - 建议积极研究推出REITs指数及ETF等衍生产品 进一步改善二级市场流动性 吸引更广泛的资金参与[4]