行业整体态势与关键数据 - 2025年是房地产行业迈入企稳修复的关键一年，政策从“托底纾困”转向全面提振信心、激活住房需求 [1] - 2025年行业多项关键数据显示“止跌回稳”出现一定成效，预计全年商品房销售面积约8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，销售面积降幅较上年收窄4个百分点 [1][5] - 2025年四季度百城新房成交面积环比增长4%，其中12月环比增长18% [1][5] - 当前新房市场整体成交规模已较2021年峰值下降近五成，“十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25% [6] - 展望2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段 [1][12] 政策环境与核心举措 - 2025年房地产政策主基调是清理限制性措施、促进住房需求释放，全国超210省市（县）出台政策约560条 [2] - 政策主要围绕激活需求、优化供给两方面发力，包括清理限制性措施、优化公积金贷款、加大购房补贴、降低交易税费等 [2] - 一线及核心二线城市陆续放松限购政策，例如北京放松非户籍家庭社保/个税年限要求，广州全面取消限购、限售、限价，上海放宽郊区限购，深圳放宽非核心区限购 [2] - 全国层面首付比例、房贷利率已降至历史低位，公积金贷款政策大幅放宽 [2] - 全国层面降税费政策发力，个人购买不足2年住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3%，以降低二手房交易成本 [3] - 2025年全国房地产政策精准性显著提升，各地摆脱“一刀切”模式，一线城市以“边际优化、稳中有松”为主，二线城市则“全面放松、精准刺激” [3] 新房市场表现 - 2025年新房市场行情几经变幻，一季度呈现升温态势，3月“小阳春”创年内成交小高峰；5月中下旬至6月市场迎来集中爆发；7、8月成交量高点回落；四季度环比小幅增长 [5] - 改善型住房需求成为新房市场重要支撑，2025年以来30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120～144平米户型占比超30% [5] - 前11月北京、上海1000～2000万的新房成交套数同比分别增长38%、22% [5] - 行业销售规模超千亿的房企数量减少，截至2025年末仅十家，依次为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、万科地产、建发房产、中国金茂、越秀地产、滨江集团 [6] 二手房市场表现 - 二手房市场与新房形成泾渭分明的“双轨运行”体系，在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离，二手房价格真正进入“市场化深水区” [1][7] - 2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，成交规模创2021年行业调整以来新高 [7] - 2025年截至11月，北上广深四个一线城市全年二手住宅累计成交量达519,021套，超越2024年同期水平（496,532套），为近四年来首次突破51万套，达到近9年第三高水平 [7] - 一线城市二手房交易已连续三年实现稳步回升，复苏轨迹清晰稳健 [8] - 受挂牌量高企等因素影响，存量房价格持续下调，刚需房源成为交易主力 [1] 库存与土地管理 - 存量房“去库存”行动展开，截至11月末，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量超4800宗，总用地面积超2.5亿平方米，总金额超6500亿元 [3] - 在收购存量商品房方面，多地收购项目落地，例如截至9月初，广西累计收购存量住房2.9万套 [3] - 各地去库存、控增量、优供给多管齐下，在住房发展年度计划中遵循“人、房、地、钱”要素联动机制，优化供应规模与结构 [3] - 近期二手房价格同比跌幅连续2个月扩大，好房子项目去化下降，市场开始转向“价格竞争”，“卖旧买新”的置换型需求减少 [9][10] 未来展望与需求预测 - 2026年是持续挖掘市场需求的关键年，尤其在城中村改造、危旧房改造、支持困难群体购房、引导二手房房东置换需求释放等方面能激发较多潜在需求 [11] - 2026年“去库存”工作将提速，各地或会加大力度收储存量商品房用作保障房房源，以较快实现库存规模削减 [11] - 据测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平米，综合按70%～80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7～8亿平米 [11] - 行业深层次的结构性库存问题、房价盘整预期仍未完全解决，市场信心的修复需要更长过程 [1][12]