深圳楼市现状与购房者行为观察 - 文章通过一位刚需购房者的看房经历，描绘了深圳楼市进入新年观察窗口期的市场图景，并引述专家观点认为市场调整接近尾声 [1][9][13] 购房者画像与需求分析 - 典型刚需购房者家庭结构为五口人，预算在500万元人民币以内，核心需求为解决居住拥挤和子女学位问题 [1] - 购房者工作地点分别位于福田梅林与南山科技园，已缴满7年社保，具备购房资格，主要考虑龙华与宝安片区的新房 [2] - 购房者面临预算与需求的错配：500万元预算内，偏远片区可购大户型但通勤时间长（约1小时），核心地段则只能购买小户型导致居住拥挤 [8] 新房市场供应与价格情况 - 2025年深圳全市住宅供应量为36,641套，同比下降34.6% [10] - 供应主力区域为龙岗、宝安、龙华，三个区域合计占比达六成 [10] - 新房供应节奏趋于理性，房企采取均衡推售、精准定价策略，市场结构性分化特征明显，高端改善与刚需产品成交形成互补 [13] - 部分在售新盘价格在过去大半年保持稳定，甚至有所上调，而价格下跌现象多出现在二手房市场 [10] 具体楼盘案例与价格对比 - 鹏宸云筑（龙华民治）：加推期房，一套89平方米中高楼层房源折后总价约499.5万元，折合均价约5.6万元/平方米，首付约75万元，月供1.8万元 [4] - 联发臻著雅居（龙华）：接近现房的尾房，一套91平方米房源总价约578万元，单价约6.35万元/平方米 [6] - 中洲迎玺（龙华）：2025年2月，82平方米房源总价约411万-457万元，单价约4.97万-5.57万元/平方米 [1] - 招商雍境二期（宝安沙井）：为加推房源，与鹏宸云筑等楼盘被购房者纳入对比考察范围 [1][8] 二手房市场情况 - 红树家邻小区（福田上下沙）：一套55.7平方米二手房总价不到350万元，均价约6.3万元/平方米，较此前高峰期8万-9万元/平方米的价格已显著回调 [8] 市场趋势与专家观点 - 新房市场出现结构性分化，2025年末四大顶级豪宅集中入市并热销，为市场增添了翘尾注脚 [13] - 专家分析指出，深圳楼市“挤泡沫已近尾声”，但内需培育尚处起步阶段，刚需和刚改力量不足，难以承接投资需求退潮后的市场，导致现阶段困境 [13] - 深圳楼市典型的房价上升期为2015年至2021年，而大规模保障房供应在2022年与市场下行期叠加，形成了供需双向冲击 [13]