2025年末深圳豪宅市场热销 - 2025年12月，深圳湾四大豪宅项目接力开盘，合计收金约300亿元 [1][7] - “深圳湾澐玺”项目单日销售额130亿元，创全国单盘单日成交纪录 [1][7] - “联泰超总湾公寓”项目套均总价约6096万元，首推125套房源当天去化率76%，实现销售额53亿元 [1][7] - “中信城开信悦湾”项目两小时销售额突破100亿元，最高单价触及38万元/平方米 [1][7] - “后海招商玺”项目首批40套房源当日全部售罄，收金约13.6亿元 [1][7] 豪宅热销的原因与市场性质 - 豪宅市场火热是土地稀缺性、高净值人群资产配置需求和政策精准调控三重因素共振的结果，并非市场全面复苏的信号 [2][8] - 核心原因包括：地段稀缺性（如近12年唯一纯住宅用地）、价格倒挂优势（备案价较同片区二手房低3-10万元/平方米）、以及高净值人群的资产配置需求 [2][9] - 此现象是市场分化的表现，也是深圳作为大湾区核心引擎城市价值重估的信号 [3][9] - 豪宅热销带动了整体市场情绪回暖，12月深圳有11个片区二手房挂牌价微涨，涨幅多在1%左右 [2][8] 2025年深圳楼市整体走势与政策影响 - 2025年深圳楼市处于“筑底企稳”阶段，市场在调整中逐步回归理性 [3][9] - 全年成交轨迹概括为“一季度升温、二季度平稳、9·5新政后三季度大幅增长、四季度继续翘尾” [3][9] - 9月5日出台的楼市新政是关键转折点，新政实施差异化限购政策并降低二套房贷款首付比例和利率 [3][10] - 据测算，购买总价800万元的二套房，贷款30年可节省利息51万元 [3][10] - 新政后，三季度成交大幅增长，四季度市场继续“翘尾” [4][10] 市场与土地供应的分化格局 - 市场分化明显，核心区与外围区呈现“冰火两重天”格局 [4][10] - 南山、福田核心区优质新房去化率普遍超过80%，部分项目需摇号抢购 [4][10] - 龙岗、坪山等外围区域去化压力大，部分刚需盘价格较年初下降5%-8% [4][10] - 土地市场分化更显著，2025年成交12宗住宅用地，总成交金额290.9亿元，平均溢价率32.81%创近六年新高，但成交建筑面积同比下滑21.4%为近五年最低值 [5][11] 2026年深圳楼市展望 - 2026年深圳潜在入市住宅项目达156个，多集中在龙华、宝安、龙岗、南山等区域 [5][11] - 楼市或将延续“总量企稳、结构深化、价值回归”的走势，结构性机会集中在核心领域 [5][11] - 政策端仍有优化空间，非核心区限购可能进一步放宽，房贷利率、首付比例存在下调潜力 [5][11] - 成交端总量有望温和复苏，但区域分化将加剧，改善型与资产配置型需求将成为市场主力 [6][12] - 供应端将延续“少量优质、严格管控”的常态，核心区土地高溢价成交态势会持续，行业竞争转向“品质比拼” [6][12]