文章核心观点 - 中信建投证券通过复盘二战后日、韩、美多轮地产周期，总结出判断地产由弱转强的四条国际规律，并指出当前中国房地产市场正处于深度调整期，需等待销售量企稳、一线城市库存下降、货币条件充分宽松、经济增长预期改善四大信号共同出现，才能确认拐点 [1][16] 全球地产周期历史复盘 - 1970年代全球地产周期共振：由石油危机引发的全球滞胀导致日、韩、美三国地产周期高度共振，三国均因通胀导致货币政策同步收紧，房价出现深度调整 [2] - 日本央行在1973年将贴现率从4.25%大幅上调至9.0%，房价应声下跌约29% [2] - 韩国在1979年将基准利率从12%提升至18%，叠加GDP增速从1978年的9.7%骤降至1980年的-1.7%，房价深度调整 [2] - 1970年代地产企稳共性：日本地产在1977年止跌回升，得益于滞胀退却后货币转向宽松，以及汽车、电子等新兴产业崛起推动经济复苏，当时25-44岁青壮年人口维持高位，居民杠杆率仅为38.8% [4] - 1990年代全球地产周期：全球化浪潮下，全球经济高度共频，但各国地产周期底层逻辑不同 [4] - 日本在1990年迎来地产长周期见顶，直到2002年才出现企稳迹象，调整时间长达12年，面临人口结构、增长驱动、金融条件收紧三因素共振的大周期拐点 [4] - 韩国在1991年底遭遇地产下行，持续至2001年底，但其时韩国刚承接日本产业转移，正处于经济增长高峰期 [4] - 美国在1990年代迎来“金发女郎时期”，人口、增长、科技等因素良好，地产处于黄金发展期 [4] 房价企稳回升的国际规律 - 规律一：量价先后顺序：房地产企稳遵循明确顺序，先是成交上量，继而库存下降，最后价格企稳，美日两国表现尤为明显 [6][9] - 规律二：核心城市房价率先反弹：日韩经验显示，核心城市圈房价往往更早给出企稳信号 [10] - 韩国2001-2007年首尔房价上涨91%，远高于全国56%的涨幅 [10] - 日本在2004年地产企稳时，东京二十三区房价率先反弹，涨幅达8.1%，高于首都圈整体的7.1% [10] - 根本原因是人口“再集聚”，核心城市圈高收入吸引人口持续流入，2015-2022年日本首都圈租金上涨27.1%，而近畿圈仅上涨16.9% [10] - 规律三：货币宽松的必要尺度：地产企稳离不开货币宽松，历史经验显示，地产从深度下行回到企稳态势，伴随现象是10年期国债利率不超过核心通胀200个基点 [11] - 日本1998年启动非常规货币政策，10年期国债利率维持在1%左右，扣除通胀后的实际利率在2%左右 [11] - 美国为应对储贷危机在1989-1992年间累计降息超过20次，降息幅度达680个基点，将联邦基金利率从9.8%大幅下调至3%，固定抵押贷款利率从11%降至8% [11] - 规律四：增长预期改善是根本前提：地产是对收入预期的杠杆化定价，历次地产企稳修复都对应着经济增长动能的延续或改善 [12] - 日本2004年地产企稳前，于2002年出清了地产链不良资产，2003年迎来出口反弹新增长动能，消费者信心指数从2003年的35跃升至48左右 [12] - 韩国2001年后房价企稳得益于金融坏账出清且利率下调推动经济复苏，以及中国加入WTO后，韩国对华出口占比从12.1%跃升至21.8%（2001-2005年），贸易总额增长211% [12] - 美国1990年代地产反弹的底层逻辑是互联网浪潮及25-44岁人口规模持续上升带来新增刚需 [12] 影响地产走势的底层规律与判断指标 - 三个底层规律：[14] 1. 地产的商品属性来自人口，金融属性定价取决于增长预期（决定未来收入）和货币流动性（决定贴现率） 2. 地产小周期起落往往与货币松紧相关，企稳态势是否扎实取决于增长动能，长趋势由人口决定 3. 当货币宽松、增长强势、人口旺盛三因素共振时，地产迎来强势周期，反之则经历疲弱长周期 - 判断地产企稳的领先指标：需要跟踪四类指标——成交量是否率先回升、核心城市库存是否降至低位、10年期国债利率与核心通胀的利差是否收窄至200个基点以内、消费者信心指数等增长预期指标是否改善 [14] - 地产周期时间规律：大部分国家经验显示，货币政策周期维持在4-7年左右，因此地产周期见底回升也需要4-7年，特殊情况下（如日本）走出负向拖累需要更长周期 [1][14]