股价表现与市场信心 - 过去三个月，Prologis股价上涨9.1%，而同期行业指数下跌2.9%，表现显著优于行业 [1] - 股价反弹源于投资者信心恢复，驱动因素包括工业地产基本面企稳、租赁活动增强以及公司第三季度业绩的积极评论 [1] 第三季度运营业绩 - 第三季度录得创纪录的租赁活动，接近6200万平方英尺，显示客户决策改善且租赁速度加快 [3] - 投资组合入住率上升至95.3%，净有效租金变化保持异常强劲，达到49% [3] - 截至9月底，租赁按市价计值（mark-to-market）为19%，为未来几年合同重置时的稳固租金增长奠定基础 [3] 行业需求与市场状况 - 管理层指出客户情绪更加乐观，各地区出现广泛复苏的早期迹象 [4] - 美国工业地产净吸纳量达到约4700万平方英尺，空置率稳定在7.5%左右，表明租金和入住率可能迎来周期性拐点 [4] 数据中心业务拓展 - 公司正战略性地进入数据中心领域，以捕捉该快速增长板块的机遇 [2] - 已确保或处于后期阶段的数据中心电力容量达5.2吉瓦，使其成为拥有适合数据中心电网供电的最大业主之一 [5] - 需求强劲，未来三年的每一兆瓦容量均已进入客户洽谈阶段 [5] 财务状况与资本实力 - 截至2025年9月30日，公司拥有75亿美元流动性，债务成本仅为3.2%，平均剩余期限超过八年，财务灵活性高 [6][9] - 强大的资产负债表支持其持续扩张，并提供了穿越周期进行投资、开展定制开发项目和战略增长计划的能力 [2][6][9] 盈利预期与股息记录 - 过去两个月，市场对2025年每股FFO的共识预期已上调至5.80美元，对2026年的预期也呈上升趋势 [11] - 预期2025年和2026年每股FFO将分别增长4.32%和4.94% [11] - 过去五年，公司股息增长了五次，五年年化股息增长率为12.66% [12] 行业比较与同类公司 - 更广泛的REIT行业中，其他受关注的股票包括Digital Realty Trust和Terreno Realty [14] - Digital Realty Trust的2025年每股FFO共识预期为7.35美元，意味着同比增长9.5% [14] - Terreno Realty的全年每股FFO共识预期为2.80美元，意味着较上年同期增长15.70% [15]