文章核心观点 - 国家队通过地方国企使用央行低息贷款和专项债在全国范围内收购存量房 旨在精准去库存而非全面救市 此举将加剧楼市分化格局[1] 国家队收购计划的操作框架与资金来源 - 收购主体为市级国有企业 资金来源于央行提供的1.75%低息再贷款及专项债 例如重庆收购1020套房源获得了3亿元银行贷款支持[3] - 收购流程强调资金透明度与效率 为业主提供了比个人交易更可靠的资金回笼渠道[3][5] 目标收购房源的具体标准 - 产权要求清晰无抵押或查封 且已完成竣工验收 部分城市如青岛对房龄有不超过20年的限制[3] - 户型以中小面积刚需房为主 配租房一般不超过70平方米 最大不超过140平方米 其中广州重点收购90平方米以下 深圳要求不超过65平方米[3] - 房源需配套完善且物业规范 位置不能偏远 老旧或有产权纠纷的房产不在收购名单内[3] 最可能被收购的房源特征（“黄金”属性） - 位于核心城市的核心地段 例如上海、杭州等去化周期仅5至8个月的城市 其中心城区房源被优先考虑 福州首批改建保障房均位于核心区[4] - 面积为45至90平方米的刚需或刚改小户型最抢手 此类房源适配保障房需求且流动性好 在郑州和贵阳的收储房源中占比超过70%[4] - 产权干净、房龄较新的次新房评估价更优 例如凭祥市明确收购均价不超过2600元/平方米 交易还可享受税费优惠[5] - 与国企交易可加速资金回笼并打通“卖旧买新”通道 例如青岛允许业主用旧房房款直接抵扣新房首付[5] 难以受益的房源特征（“废铁”属性） - 三四线城市及远郊房产面临巨大压力 例如长春、保定等地去化周期超过30个月且人口外流 国家队收购重点在核心区[6] - 房龄超过20年且无学区加持的“老破小” 以及面积超过140平方米的大户型 不符合保障房需求 收购概率极低[6] - 存在抵押未解、查封未撤或手续不全等产权纠纷的房产 直接被排除在申报资格之外[6] - 三四线城市二手房分流强度达到37% 新房与二手房市场互相挤压 弱势房源去化难度大[6] 行业格局与未来趋势 - 楼市分化将加剧 呈现“强者恒强、弱者更弱”的局面 国家队行动旨在去库存和稳定市场预期而非推高房价[7] - 核心城市如上海、杭州的新房价格同比上涨超过4% 人口流入和旺盛需求为核心区房产提供市场支撑[7] - 三四线城市承压态势难改 70城二手房价格全线回落 非核心区房源可能继续“以价换量”[7] - 行业选房逻辑发生转变 “核心地段+刚需户型+产权清晰”成为抗风险的关键要素[7]