上海元旦假期楼市动态与政策分析 - 元旦假期上海天气转晴，看房活动增加，但市场存在观望情绪，有购房者因价格未达预期而选择等待[1] - 上海楼市在假期期间供销两端同步发力，市区和郊区均有新楼盘入市[3] 新盘入市情况 - 静安区誉静安项目二批次启动认购，均价为12万元/平方米[4] - 闵行区象屿天誉兰香项目启动认购，备案均价约8万元/平方米[4] - 闵行区保利都汇和煦项目开盘推出144套房源，备案均价69888元/平方米，后宣布取消公证摇号开盘[4] - 闵行区安高海印华庭项目首日认购30组，认购率仅为44%，首推68套房源，备案均价约82590元/平方米[4] - 2025年12月27日，上海集中推出4个新房项目，合计384套房源，上市面积57048平方米，总货值约39.5亿元[6] - 前滩滨江道项目推出122套房源，户型面积89—152平方米，均价11.65万元/平方米，为本批次价格最高，认筹金门槛降至50万元[6][7] - 前滩滨江道项目售楼处累计接待1500余组客户到访，预计元旦后启动认筹[7] - 前滩公馆项目去年8月推出最后一期，此前5次开盘均当日售罄，其中4次触发积分制[7] - 前滩公馆此前一套184平方米洋房价格约12.47万元/平方米，当时200多套房源有500多个家庭认购[7] 楼市利好政策生效 - 多项购房利好政策于2026年1月1日起正式落地，从税费和信贷层面为购房者减负[4] - 税费方面：个人销售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；销售购买2年及以上住房，免征增值税[4] - 信贷方面：首套住房公积金贷款5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上从2.85%降至2.6%[5] - 信贷方面：第二套住房公积金贷款5年以下（含5年）利率从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075%[5] - 2025年5月8日以前发放的存量公积金贷款利率调整自2026年1月1日自动执行[6] 市场分析与影响 - 分析认为，增值税减税政策将有效减轻房东售房负担，降低二手房出售的增值税纳税成本，可能提高房屋挂牌出售积极性[6] - 政策有利于促进大户型新房项目去库存，并与各地“以旧换新”政策结合，促进置换和改善型购房需求释放[6] - 政策间接影响购房者：一是减少的税费降低了买家购房成本；二是房东税费减少可能增大房源议价空间，让购房者以更优惠价格认购[6] - 市场观望情绪较浓，购房冲动性消费减少，开发商无法保证新项目能复制此前当日售罄的盛况[8] - 开发商降低认筹金门槛是为了让更多意向客户有机会参与认筹[8] - 前滩滨江道项目置业顾问表示，中小户型房源开盘应该不愁卖，但大户型估计去化慢一些[8]