中国证监会推出商业不动产REITs试点并推动市场高质量发展 - 中国证监会于2025年12月31日正式印发公告，推出商业不动产投资信托基金试点，旨在借鉴国际经验，盘活国内庞大的商业不动产存量，拓宽权益融资渠道，支持构建房地产发展新模式 [1] - 截至2025年12月27日，中国已上市78只REITs，累计融资金额达2099亿元人民币，总市值为2199亿元人民币，市场运行平稳，2024年以来中证REITs全收益指数上涨19% [1] 商业不动产REITs产品定义与监管框架 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 公告明确了基金注册、运营管理要求，包括对基金管理人、托管人、尽职调查及申请材料的要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [2] - 监管框架要求压实基金管理人和专业机构责任，遵守执业规范，并明确各监管机构依法履行监管和风险监测处置职责 [2] 推动商业不动产REITs平稳健康发展的具体措施 - 政策重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，并致力于提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] REITs市场体系建设的扩容与二级市场发展 - 政策将持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富和规模有序增长，并完善扩募制度与市场化定价机制 [4] - 支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [4] - 将平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产 [4] - 将加强二级市场建设，包括丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，并研究探索REITs ETF等创新产品 [4] - 将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，并推动将REITs纳入沪深港通标的范围以扩大对外开放 [4] 完善REITs市场生态与法治基础 - 将不断完善REITs发行与交易机制，优化市场化导向的估值与发行定价机制，并规范发售行为 [5] - 将结合不动产运营特点强化信息披露和市场约束，并积极推动REITs配套政策落实以提升政策合力 [6] - 将加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，以提升制度包容性和适应性，夯实市场高质量发展的法治基础 [6]