行业核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻的结构性转变，今明两年将呈现三大明确趋势：从增量开发转向存量交易、租购并举政策深化落地、以及城市与板块间的价值分化加剧 [3] 市场供需与结构变化 - 全国房屋建筑总量已接近6亿栋，叠加约7.5亿平方米待售新房和超过750万套挂牌二手房，表明住房总量已不再稀缺 [5][7] - 2025年1-11月，全国二手房网签面积占房屋交易总量比重升至约45%，一线城市二手房成交占比普遍超六成，北京甚至超过八成，重点二线城市二手房成交比例也已超过新房 [9] - 新房与二手房市场正从“双轨运行”向“二手房主导”的新常态转变 [11] - 现房销售面积占总销售面积比重已超过三分之一，且持续提升，期房销售模式在下降 [13] 租赁市场发展与政策导向 - 政策核心转向“租购并举”，旨在让购房者买得起，租房者租得好 [17][19] - “十四五”期间重点发展保障性租赁住房，例如重庆计划新增30万套，武汉累计筹建25.2万套（间），多地以十万套为单位推进 [20][22] - 2025年9月《住房租赁条例》正式施行，租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [24] - 部分城市在子女入学等公共服务领域推进“租购同权”，弱化“必须有房”的限制 [26][27] 市场分化趋势 - 市场呈现显著分化，“大中小城市房价普涨”时代已难再现 [31][33] - 2025年前11个月，一线城市二手住宅成交量达近九年来第三高水平，核心地段优质房产价格相对抗跌甚至微涨 [33] - 部分三四线城市及远郊新区新房去库存周期超过40个月，人口净流出、产业支撑弱的地区面临房价与流动性压力 [35] - 同一城市内部分化加剧，核心区优质改善型项目成交占比提升，而位置偏、配套差的产品则“有价无市” [37] 对市场参与者的策略启示 - 对购房者：投资逻辑应从短期套利转向长期自住，优先选择人口净流入、产业有支撑的城市核心地段成熟配套房产，避免高杠杆投资远郊及高库存三四线城市项目 [39] - 对租房者：可将租房视为理性长期选择，关注租金低于市场价的保障性租赁住房等政策性房源，将资源更多投入个人技能与职业发展 [41] - 对多套房持有者：需优化资产配置，减持弱城市、弱地段的房产，置换为更具竞争力的城市和产品 [43]