政策核心内容 - 财政部与税务总局发布公告，自2026年1月1日起，个人销售住房增值税率从5%降至3% [3] - 政策同时废除了2016年为抑制炒房设立的多项限制，包括取消普通与非普通住宅划分、取消“满五唯一”等复杂条款 [7] - 政策实现全国普惠，此前执行特殊政策的北上广深也被纳入“满2年免征增值税”范围 [7] - 执行层面留有过渡安排，2026年1月1日前未申报缴纳增值税且符合条件的交易可按新政执行 [8] 政策出台背景与目标 - 政策出台的底层逻辑是楼市和地方财政面临压力，土地收入缩水导致地方财政捉襟见肘，居民财富缩水消费力下降 [3] - 二手房市场陷入僵局，刚需凑不齐首付，改善型业主因税费高卖不掉旧房，“卖旧买新”链条卡壳 [5] - 专家指出，高企的增值税是交易链条上的堵点，此次减税旨在精准打通该堵点 [5] - 政策目标是稳定房地产市场，降低交易成本以激发存量房市场活力，促进一二手房良性循环，并减少区域政策差异营造公平环境 [10] 政策影响分析 - 交易成本显著下降，以一套500万元成交价（含税）的房子为例，持有不满2年出售，增值税从约23.81万元降至14.56万元，节省约9.25万元 [17] - 市场反馈积极，有购房者表示节省的费用足够重新装修 [19] - 杭州公积金中心数据显示，2026年1月上旬贷款申请量同比增长40%，改善型购房需求明显抬头 [19] - 对购房者而言，刚需群体“上车”成本降低，改善型群体获得置换窗口 [21][22] - 对房东而言，卖房压力减轻，短期置换意愿提升，增强了二手房源流动性 [22] - 对房企而言，二手房市场活跃将带动新房销售缓解库存压力，同时“好房子”建设标准将加速行业洗牌，倒逼房企提升产品力 [22] 后续政策展望 - 增值税下调被视为“开胃菜”，后续政策组合拳已在路上 [10] - 全国住房城乡建设工作会议定调2026年要“因城施策控增量、去库存、优供给” [10] - 具体举措包括推动收购存量商品房改造成保障房、优化保障性住房供应、实施“好房子”建设工程 [12] - 地方政府被赋予更大自主权，可清理不合理住房限制性措施、加大购房补贴力度、提升公积金贷款额度等 [12] - 业内预测后续政策将集中在金融和税费维度：金融端可能跟进房贷贴息、现房贷款额度上浮等政策；税费端契税、个人所得税等可能进一步下调 [14][15] - 专家表示当前增值税政策已达“历史最宽松阶段”，后续配套政策将持续发力推动市场形成健康生态 [17] 市场长期趋势与潜力 - 中指研究院测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，其中新增城镇人口带来需求约16.1亿平方米，改善性需求带来约20.3亿平方米，占总需求四成左右，将成为核心增长点 [24] - 尽管新房市场总量峰值已过，但人口持续流入的高能级城市仍有市场潜力 [24] - 政策核心定调是“稳定市场”，目标是“稳”而非“炒”，增值税下调并非房价上涨的保证书 [26]