全国市场核心特征与趋势 - 2026年市场核心特征预计为分化与筑底，销售量价方面，政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善是需求修复基础，中性情形下预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，价格表现将继续分化，优质地块新项目价格有望保持稳定[30] - 投资开工方面，在控增量、去库存政策导向下，预计2026年房屋新开工面积下降8.6%，房地产投资额同比下降11%，供给缩量将有助于市场库存下降[31] - 全国二手房市场规模持续提升，2025年全国重点65城涉宅用地成交规划建面仅16439.8万平方米，同比下降11%，新房供给端持续收缩，而全国二手房成交规模预计接近7.5亿平方米，基本与新房相当，包括北上广深的核心24城二手房成交占比达64%，较2024年提升4个百分点[26] - 市场信心仍在复苏，全国二手房交易周期普遍延长，全国百城房源平均在架时长从78天增至84天，一线城市达105天，其中上海在架时长98.75天，同比增15.26%[26] - 去库存是2026年关键任务，2025年全国100个城市库存去化率创新高，主要因销售端绝对规模偏低，2026年去库存思路是积极挖掘新市场需求，降低首付、降低房贷利率、降低税费等政策效应将持续释放[22] - 收购存量商品房用作保障房的政策各地正积极推进，为库存快速去化提供良好导向[23] 广州市场具体表现与展望 - 2025年广州一手住宅成交量下降，二手住宅成交比2024年好，但到12月份成交量减少，二手住宅市场被认为已真正到底，处于胶着状态[3] - 价格方面，2025年广州一手住宅成交均价约为3.4万元/平方米，同比下跌4.3%，降幅收窄1个百分点，二手住宅成交均价约为2.7万元/平方米，同比下跌6.6%，降幅收窄近8个百分点[10] - 2025年广州房地产市场总体相对稳定，房票政策功不可没，预计2026年房票政策仍会加速推进，覆盖面和规模将创历史新高[3][14] - 市场分裂成核心区和外围区两条平行赛道，核心区如天河、海珠走品质赛道，外围板块如黄埔云埔、番禺、南沙走刚需赛道，以价换量[6] - 预计2026年上半年广州楼市仍会延续底部趋势，楼市穿越周期还需要更多时间[2][4] - 预计2026年广州楼市成交量整体温和上涨，核心区先发力，新房市场以核心区为主，外围板块以去库存为主[7] - 2025年广州一二手住宅合计网签量预计达17万套左右，其中一手住宅签约套数约6.3万套，同比约减少10%，二手住宅签约套数约10.7万套，同比约减少4%[10] - 广州商品住宅可售货量已较2024年9月历史高位下降超200万平方米，存量房源中现房占比过半[11] - 2025年广州中心五区土地供应占比高达51%，供给侧改革正取得成效[11] 深圳及大湾区市场展望 - 2025年深圳二手房交易4.3万套，同比增长11%[20] - 预计深圳楼市距离止跌回稳已经不远，在阶段性企稳后，反弹幅度将超出大多数人预期[14] - 预计2026年广深楼市将呈现房价由全面下跌转向局部结构性分化，新房价企稳，二手房有望回升，上半年夯底蓄力，下半年稳步升温，成交量预计前稳后高[17] - 香港房价在2025年扭跌为涨，预计购房热潮将由香港向广深蔓延，形成香港上涨、深圳接棒、广州跟进的区域热度传导链条[16] - 预计2026年5月后，随着美联储新任主席上任，股市楼市有望掀起新一轮涨势，2026年中会是重要转折契机[17] 核心城市与豪宅市场独立行情 - 未来三至五年，北上广深核心城区如北京五环内、上海外环内、广州天河、深圳南山等区域房价稳中有升概率较大，而远郊区域房价可能长期平稳甚至小幅调整[27] - 2025年四季度以来，广深等城市多个豪宅项目开盘取得耀眼业绩，部分项目开盘业绩超100亿，如广州的保利玥玺湾[33] - 2025年广州一手住宅市场总价3000万以上单位成交约350套，同比增长约33%，成交量创历史新高[33] - 预计2026年一线城市及二线重点城市将迎来豪宅供应大年，豪宅市场将走出一波独立行情[34] - 当前各城市整体去库存压力仍大，对开发企业而言，豪宅市场已是压力相对较小的赛道[33] 政策导向与市场动力 - 政策方向清晰，短期政策方向包括激活需求，如北上深等核心城市限制性政策有望继续优化，以及优化供给，如土地市场缩量提质，加快好房子建设[29] - 2026年广州房地产政策发力点将围绕全国基调控增量、去库存、优供给，是去库存的行动年，也是高质量发展转型关键年[14] - 预计2026年广州会在原有政策上创造需求，如优化公积金政策、强化对高科技人才等多子女家庭支持、加大房票使用范围等[7] - 房票已超越简单补偿凭证，正演变为驱动城市更新、激活市场的系统性政策工具[14] - 二手房市场稳定是打通刚需和改善、二手房和新房循环的关键，2025年1-11月广州、深圳二手住房交易占比分别为45%和60%，二手房已成为市场主体[20] - 从成交结构看，广州、深圳200万总价以下二手住房占比分别为60%和50%，300万以下占比分别为75%和60%，低总价房源成交是市场稳定的主要原因[20]