核心观点 - 全国住房城乡建设工作会议明确指出，二手房交易占比上升是未来趋势，需将新房与二手房市场整体看待 [1][4] - 2025年全国30个重点城市二手房市场成为楼市修复核心驱动力，成交面积达2.14亿平方米，创近年新高 [1][4] - 财政部下调房产交易增值税等政策红利，预计将推动2026年二手房市场继续回暖，并促进一二手房市场联动 [1][5] 2025年重点城市二手房市场表现 - 上海市场：2025年二手房成交量达25.4万套，创四年来新高，近五年仅次于2021年的28.1万套 [1][2]；11月及12月连续两个月网签量达2.3万套，呈现“翘尾”行情 [2]；以常住人口2480万计，平均每97人中有1人在2025年购买二手房 [2] - 成都市场：2025年二手房成交量达23.2万套，创历史新高 [2]；自2022年起二手房成交量已连续三年增长并超越新房 [2]；以常住人口2147万计，平均每92人中有1人在2025年购买二手房 [2] - 北京市场：2025年二手房成交总量达17.4万套，为2017年以来第三高年份 [3]；12月网签量达1.71万套，环比11月增长18%，重回1.5万套“荣枯线”以上 [3] - 杭州市场：2025年市区（含富阳、临安）二手房成交8.9万套，为近五年第二高位 [3]；12月成交6862套，环比增长4.6% [3] - 一线城市整体：2025年成交面积同比增长2%，其中上海同比增长7%，深圳同比增长4% [4]；300万元总价以内刚需成交占比超60%，市场处于“以价换量”阶段 [4] 市场数据与结构特征 - 全国重点城市成交规模：2025年全国30个重点城市一二手住房总成交面积约3.26亿平方米，与2022年水平相当 [4]；其中二手房成交面积达2.14亿平方米，创近年新高，被视为市场底部信号确认的标志 [4] - 价格与成交量关系：2025年全国百城二手住宅价格累计下跌8.36% [5]；部分房源“以价换量”带动需求释放，使得全国重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平 [5] - 挂牌量趋势：全年二手房挂牌量呈现“先高后降”状态 [4] 政策环境与未来展望 - 已出台政策：2025年12月30日，财政部和税务总局规定，个人出售购房2年以下房产，增值税税率降至3% [5]；此政策被视为对二手房市场的重大利好，预计将推动改善型需求释放并强化一二手房联动 [5] - 政策优化空间：研究机构指出，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间 [5]；此外，降低房贷利率、中介费用，加大房贷利息抵扣个税力度等方式可降低购房成本 [5] - 政策预期：业内预计接下来会有更多增量政策落地，以促进需求释放 [5]；政策红利有望推动2026年二手房市场继续回暖 [1]