北京楼市新政核心内容 - 2025年12月24日北京发布购房新政，从限购、信贷、公积金贷款等方面进行优化 [1] - 非户籍家庭社保/个税年限要求降低：五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年 [1] - 多孩家庭允许在五环内多购1套 [1] - 不再区分首套、二套商贷利率 [1] - 将二套公积金贷款首付比例降至25% [1] - 政策直接扩大了购房群体规模，降低了购房成本，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放 [1] 新政后市场成交数据变化 - 新政后（2025年12月25日至31日）新房日均网签133套，较新政前（12月1日至24日）增长44.6% [2] - 新政后二手房日均网签702套，较新政前增长37% [2] - 2025年12月31日单日二手房网签1034套，较新政初期（12月25日至28日）的日均511套近乎翻倍 [2] - 2025年12月全月二手房网签17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上 [2] - 新房日均成交涨幅超过二手房 [1] 市场活跃度与信心表现 - 新政后首个周末北京单量爆发，中介人员停休加班 [1] - 多个楼盘到访量上涨30%以上，二手房看房量也有明显增加 [2] - 新政后首个周末的看房量平均比新政前增加了30%~40%左右 [3] - 市场信心与需求释放动能增强，市场企稳的积极信号有所显现 [1][2] 需求结构分化与项目表现 - 新房成交涨幅超过二手房，核心原因是新政调动出来的新增需求以改善家庭为主 [3] - 改善家庭更关注房子的居住品质和位置条件，新房在“好房子”政策加持下成为更好选择 [3] - 五环内项目到访量的提升速度更为明显，因限购套数优化及购房成本降低支持了改善家庭的刚性需求与资产配置需求 [3] - 二手房主要满足的是刚需和刚性改善家庭的需求 [3] - 市场分化现象延续，部分楼盘到访量较新政前有所增加 [2] 后市展望与影响评估 - 预计今年一季度北京楼市成交保持高位，刚需和改善性需求将持续释放 [1][3] - 元旦前的冲刺行情为2026年初市场奠定基础 [3] - 考虑到刚需客户入市的季节性特点以及交易所需准备期，新政的影响更有可能在一季度甚至二季度市场中长期显现 [4]