深圳二手房市场2025年回顾与2026年展望 - 2025年深圳二手住宅市场呈现“以价换量、量涨价跌”的理性特征，成交量连续三年回升，成交均价跌幅收窄，市场进入相对活跃的景气区间 [1][2][3] - 政策松绑与需求释放同频共振是支撑成交量温和上行的核心原因，具体包括分区放宽限购、信贷政策宽松及公积金贷款额度上调等 [1][2][7] - 展望2026年，在宏观政策指引及经济人口基本面支撑下，预计深圳楼市将延续“总量平稳、结构分化”的核心格局 [7] 市场成交量与活跃度 - 2025年深圳二手住宅过户56217套，同比上升3.2%，成交套数为近五年新高 [1] - 2025年深圳二手住宅网签量56217套，同比上涨3.2%，二手房录得量69773套，同比上涨4.3% [2] - 自2025年3月起，二手房录得量连续10个月稳定在5000套行业荣枯线以上，其中3月录得7703套，12月录得6613套，形成两大交易高峰 [2] - 市场热度延续至2026年初，元旦假期期间二手住宅看房量环比上涨155%、同比上涨81%，签约量环比上涨11%、同比上涨43% [3] 成交价格走势 - 2025年深圳二手住宅成交均价同比微跌1.9%至5.4万元/平方米，但相较于前几年跌幅已明显收窄 [1][3] - 价格适度回归降低了刚需购房者的入市门槛，激活了存量流通，进一步推动市场企稳 [3] 区域市场分化特征 - 区域分化显著，除福田、南山核心区外，非限购区域二手住宅网签量均实现同比上涨 [4] - 从绝对成交量看，龙岗以13446套网签量居全市榜首，福田、南山、罗湖网签量均突破7000套，其中罗湖因限购放开成交活跃度显著提升 [4] - 从增长幅度看，光明区二手住宅成交同比暴涨54%领跑全市，大鹏、坪山分别以27.5%、17.7%的涨幅位列前三 [5] - 光明区价格优势明显，核心片区二手房挂牌均价约5万元/平方米，仅为南山科技园的一半、福田中心的70% [5] - 光明区标杆楼盘价格回调显著，例如龙光玖龙台部分房源成交价跌破5万元/平方米，较峰值8-9万元/平方米接近“腰斩” [5] 购房主力与产品结构 - 刚需群体是绝对购房主力，2025年深圳300万以下房源成交占比高达45%，较2024年提升8.5个百分点 [6] - 300万以下房源多集中在非核心区，单价普遍在3.5-5万元/平方米，较核心区单价低50%以上 [6] 核心驱动政策 - “905新政”分区放宽限购，激活非核心区刚需客群，例如无社保记录的非深户可在光明、龙岗等片区购买2套住房 [1][7] - 信贷政策持续宽松，2025年深圳首套房房贷利率降至3.05%，创近年新低 [7] - 公积金贷款额度上调，个人最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元，对300万以下房源最高可覆盖77%的总价 [7] - 以总价300万刚需房为例，首付15%仅需45万元，月供（利率3.05%）约1万元，适配月薪1.5-2万元的年轻家庭承受能力 [7]