文章核心观点 - 中国证监会于2025年12月31日正式推出商业不动产投资信托基金试点 标志着REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 是向全门类、全资产成熟市场迈进的关键一步 [1] - 商业不动产REITs的推出旨在盘活存量资产、化解行业金融风险、适配居民财富管理需求并支持可持续发展 契合当前宏观经济形势与市场各方需求 [2] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs相互补充 共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度 并推动市场持续扩容和制度优化 [4][5] 政策与制度框架 - 证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》 为商业不动产REITs发展夯实制度基础 [1][2] - 制度体系明确“1+3+N”框架安排 包括1项《公告》、3项核心文件（含《通知》和2项工作规程）以及相关单位的17项配套规则 [6] - 配套规则修订涉及五方面 包括调整名称表述、完善准入标准、建立市场化机制、支持持有业态相近的资产组合并将首发后扩募申报时间缩短至6个月 以及优化审核与强化监管 [7] 市场现状与影响 - 截至2025年12月31日 已上市REITs产品达78只 发行规模合计2032.54亿元 总市值为2184.63亿元 其中9只完成扩募 募集资金合计122.16亿元 [4] - 商业不动产REITs是完善公募REITs、私募REITs、Pre-REITs体系的重要一环 将促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变 帮助房企实现“投融管退”良性闭环 [3] - 对于投资人而言 过去公募REITs资产供给较少导致卖方市场定价或有错位 随着商业不动产REITs供应量增加 市场预计将回归理性 [3] 试点推进原则与重点 - 试点将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则 分阶段推进 聚焦重点区域和优质项目 [2] - 发行将严把质量关、合规关和风险关 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健的优质项目 [3] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产 优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的项目 优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 [3] 两类REITs的并行发展与功能 - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能 具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [4] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构” 市场化程度更高 与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密 可精准对接商业不动产盘活需求 [4] - 两大领域REITs将发挥各自优势 协同发力 共同提升公募REITs市场规模并丰富资产类型 [4][5]