行业政策动态 - 2026年元旦起多项购房利好政策正式生效，包括税费减免和信贷利率下调 [2] - 个人销售购买不足2年的住房增值税按3%征收率全额缴纳，购买2年以上住房销售免征增值税 [2] - 首套住房公积金贷款利率下调：5年以下利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6% [3] - 第二套住房公积金贷款利率下调：5年以下利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075% [3] - 2025年5月8日前发放的存量公积金贷款利率自2026年1月1日起自动调整 [3] - 专家分析增值税减税政策将降低房东售房负担和纳税成本，可能提高房屋挂牌积极性 [3] - 政策有利于促进大户型新房去库存，并与各地“以旧换新”政策结合释放置换和改善型需求 [3] - 政策间接降低买家购房成本，并可能增大挂牌房源议价空间，使购房者获得更优惠价格 [4] 上海楼市供应与销售情况 - 2026年元旦假期上海楼市供销两端同步发力，市区和郊区均有新楼盘入市 [2] - 静安区誉静安项目二批次启动认购，均价12万元/平方米 [2] - 闵行区象屿天誉兰香项目启动认购，备案均价约8万元/平方米 [2] - 闵行区保利都汇和煦项目开盘推出144套房源，备案均价69888元/平方米，后宣布取消公证摇号开盘 [2] - 闵行区安高海印华庭项目于2025年12月31日开启认购，首日认购30组，认购率44%，首推68套房源，备案均价约82590元/平方米 [2] - 2025年12月27日上海集中推出4个新房项目，合计384套房源，上市面积57048平方米，总货值约39.5亿元 [5] - 前滩滨江道项目首次开盘推出122套房源，户型面积89~152平方米，均价11.65万元/平方米，为本批次价格最高 [5] - 前滩滨江道项目自预售许可证通过后已累计接待1500余组客户到访 [6] 市场情绪与项目策略 - 前滩滨江道项目设置认筹金门槛为50万元，相较于此前部分新盘动辄数百万元的认筹金要求显著降低 [1][6] - 项目置业顾问表示市场观望情绪较浓，购房冲动性消费减少，公司无法保证新项目能复制2025年前滩公馆当日售罄的盛况 [6] - 降低认筹金门槛旨在让更多意向客户有机会参与认筹 [6] - 前滩板块此前热度较高，2025年8月前滩公馆最后一期房源推出，该项目此前5次开盘均当日售罄，其中4次触发积分制 [5] - 前滩公馆某184平方米洋房价格约12.47万元/平方米，当时200多套房子有500多个家庭认购 [5] - 当前有购房者因价格持续走低而心理恐慌，对置换时机犹豫不决，选择继续观望 [1] - 置业顾问预计中小户型房源去化较快，大户型去化可能较慢 [6] 购房者行为与偏好 - 部分购房者置换需求明确，目标锁定特定区域（如前滩附近）且要求特定资源（如江景） [6] - 购房动机兼具投资与自住属性，投资层面看重房产的稀缺性 [6] - 有购房者因旧房出售价格未达心理预期而舍不得出售，影响置换决策 [1]