2025年全国土地市场核心观点 - 2025年全国土地市场呈现结构性分化，整体成交规模收缩但核心城市优质地块热度高，市场呈现“量减价升”或“量价齐升”格局，房企投资高度聚焦于热点一二线城市的核心区域 [1][2][4][8] 城市土地出让表现 - 北京：2025年累计出让40宗涉宅用地，成交金额约1427.4亿元，较2024年减少约8%，但成交楼面均价同比上升20%，平均溢价率提高3.7个百分点，呈现“量减价升”格局 [2] - 杭州：2025年十区共成交涉宅用地92宗，成交总金额1420.8亿元，无论出让数量还是成交金额均远高于2024年（出让土地72宗，成交金额1169亿元） [2] - 上海：2025年公开市场成交48宗涉宅用地，土地出让金额1427.23亿元，同比增长1.9%，实现量价齐升，若计入协议出让等非公开方式（约30宗，金额超900亿元），其实际土地出让收入领先全国 [2][3] - 其他城市：成都、南京土地出让金规模分别处于700亿元区间，广州、西安则均突破500亿元 [4] 市场整体趋势与结构 - 全国规模：2025年全国65个重点城市经营性土地出让金规模约16774.86亿元，同比下降11%，其中涉宅用地出让金规模达13667.38亿元，同比下降10%，占经营性土地出让金总量的81.5% [5] - 市场分化：涉宅用地成交规模降幅低于土地市场整体回落幅度，上半年率先止跌回升，但下半年行情转淡，核心城市热门板块也出现低溢价或底价成交，例如杭州下半年涉宅地块成交金额仅260.7亿元，相当于上半年的22.5% [4] - 驱动因素：各地涉宅用地出让以“好房子”为核心导向，重点供应核心区域优质低密宅地，且配建要求减少、限价取消，提升了房企拿地积极性 [4][8] 土地价格与纪录 - 楼面价创新高：多个核心城市楼面价纪录在2025年被频繁刷新，房企对一二线城市核心优质地块参拍热情不减 [6][7] - 杭州纪录：滨江集团在1月以6.48万元/平方米竞得地块，3月以7.74万元/平方米再创新高，随后建发房产以8.80万元/平方米摘得地块，钱江世纪城等近20个板块楼面价在短时间内被连续刷新 [6][7] - 成都纪录：3月招商蛇口以3.17万元/平方米竞得高新区地块，推动成都地价进入“3万元+”，半个月后锦江区地块以4.12万元/平方米成交，溢价率106.00%，地价进入“4万元+” [7] - 南京纪录：12月南京奥体建设以约4.53万元/平方米楼面价竞得河西中部地块，刷新南京近10年涉宅用地楼面价纪录 [7] - 上海纪录：7月徐汇区衡复风貌区地块以20.03万元/平方米的楼面价成交，成为全国最高单价宅地，6月由四家组成的联合体以439.53亿元总价竞得徐汇东安地块，创下年度总价纪录 [7][8] 房企拿地行为分析 - 拿地主体：央国企及地方国资房企仍是绝对主角，2025年TOP100企业拿地总额9640亿元，同比增长3.9%，前十企业中8家为央国企，保利发展、华润置地等8家房企拿地金额均超300亿元 [9] - 城市聚焦：房企高度聚焦上海、北京等核心城市，例如招商蛇口2025年在上海拿地金额达258亿元，占其总拿地金额超40%，中海地产在上海拿地金额占比也超过40%，华润置地在北京拿地金额占比达16.9% [9] - 民营房企：民营房企拿地情况有所好转，但主要集中在热点一二线核心城市的核心区域深耕，例如滨江集团在杭州、大华集团在上海、懋源地产在北京拿地 [9] - 拿地形式：房企拿地形式多样，除招拍挂外，联合体、收并购形式也较为常见，例如北京成交的40宗涉宅用地中有14宗为联合体摘得，以分摊资金和风险 [10]