2025年房地产市场回顾与2026年展望 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势 核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模 改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 加快稳地产 [1][6] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套 同比基本持平 [1] - 一季度30城二手住宅成交套数同比增长25% 二季度同比增幅收窄 9月重点城市成交量同比增长13% 带动三季度同比小幅增长1% 四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著 全年成交面积同比增长2% 其中上海成交量同比增长7% 深圳同比增长4% [1] - 2025年12月上海二手房成交量再度冲破2.3万套 创下近8个月新高 [2] - 自2025年3月以来 深圳二手房录得量连续10个月超5000套 其中3月为7703套 12月为6613套 [2] - 成都 杭州 天津 西安 武汉 南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情” 全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65% 较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑 2025年30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 其中120-144平方米户型占比超30% [3] - 与2024年同期相比 2025年1-11月 30个代表城市中 20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升 24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行 下半年持续横盘 平均出清周期22.2个月 [3] - 2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36% 百城新房价格累计上涨2.58% [3] 近期政策动态与影响 - 2025年12月24日 北京发布政策优化通知 内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求 支持多孩家庭多购一套 不再区分首套二套商贷利率 降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末 北京部分楼盘到访量 二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日）北京新建商品住宅 二手房住宅日均网签量分别为159套 702套 较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8% 37.4% [4] - 自2026年1月1日起 个人将购买不足2年的住房对外销售 按3%征收率全额缴纳增值税 购买2年以上（含2年）的住房对外销售 免征增值税 [5] 政策展望与市场前景 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 短期主要围绕促需求 优化供给等方面 中长期围绕完善基础性制度 优化保障性住房供给 建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实 经济基本面好转与居民就业收入预期改善 是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段 除部分核心城市外 多数城市新楼盘供应有限 市场以消化存量未售项目为主 市场供求修复仍面临一定压力 [6]