政策与市场动态 - 中国证监会正式印发推动REITs市场高质量发展的通知及启动商业不动产REITs试点的公告，标志着公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域关键扩容[1] - 相关部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，分阶段推进商业不动产REITs试点工作[1] - 商业不动产REITs试点的正式启动，标志着中国公募REITs底层资产迈向全门类，一个底层资产更加丰富的REITs市场体系正在加速构建中[4] 产品定义与战略意义 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[2] - 推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段[2] - 商业不动产REITs将提升资本市场的包容性和适应性，为房地产行业和实体经济提供更加多元化的融资渠道，并服务保障性住房建设、城市更新、消费提振等国家战略[3] 规则与准入标准 - 《公告》明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基本要求、各方职责以及监管框架[3] - 配套业务规则将商业不动产REITs和基础设施领域REITs均纳入规则范围，明确了项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs作出针对性安排[3] - 优化后的审核机制缩短了审核时限，提高了审核效率，配套规则还优化了发售定价安排，完善了扩募机制，并强化了信息披露要求[3] 试点方向与项目重点 - 试点初期坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，不求多、不求快[4] - 试点将重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目[4] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司以及优质民企和外企持有的项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态[4] 市场发展历程与现状 - 中国公募REITs市场始于2020年4月基础设施领域试点通知，首批9单项目于2021年6月21日上市[5] - 截至2025年12月27日，沪深交易所已上市78只REITs产品，融资金额2099亿元，总市值达到2199亿元[5] - 市场运行平稳有序，2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种[5] 未来发展方向 - 证监会表示要加快推进REITs市场体系建设，推进市场扩容扩围，持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长[6] - 将完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径[6] - 支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，有序提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[6] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[6]