2026年房地产行业库存与市场展望 - 2026年全国房地产库存压力预计将得到有效缓解[1][2] - 2025年全国100城库存去化率创新高，反映去库存形势严峻[1] - 2026年政策效应将持续释放，包括降低首付、房贷利率、税费等，虽可能有增量政策，但当前政策已较宽松[1] - 各地调整房价后泡沫减少，购房性价比提高，有助于去库存[1] - 需出台新政策鼓励房屋置换，以打通二手房卖掉后未及时换房的堵点，这对去库存十分关键[1] - 2025年下半年及2026年，得房率高、设计有吸引力的优质项目受关注度高，有助于去库存[1] - 收购存量商品房用作保障房的政策正在各地积极推进，此举将存量房与保障房需求结合，为库存快速去化提供良好导向[1] - 若市场预期进一步转好，将加快优质项目的去库存节奏[2] - 近两年的库存房源很多是在高品质土地上建成，对去库存将起到积极作用[2] 市场结构变化与一线城市趋势 - 2025年全国二手房市场规模持续提升，预计成交规模接近7.5亿平方米，基本与新房成交规模相当[3] - 2025年全国重点65城涉宅用地成交规划建面为16439.8万平方米，同比下降11%，新房供给端持续收缩[3] - 包括北上广深的核心24城，二手房成交占比达64%，较2024年提升4个百分点，二手房已成为绝对主力需求载体[3] - 市场信心仍在复苏，全国二手房交易周期普遍延长，百城房源平均在架时长从78天增至84天，一线城市达105天[3] - 上海二手房成交量月均已在1.8万套左右，一二手房成交总量已连续两年保持稳定，市场“触底”信号已非常明显[3] - 未来3-5年，北上广深四大一线城市内部分化将愈加明显[4] - 核心城区（如北京五环内、上海外环内、广州天河、深圳南山）凭借产业、配套优势吸引人口流入，房价稳中有升概率较大[4] - 远郊区域由于产业导入和配套更新，房价可能长期平稳甚至小幅调整[4] 2026年政策导向与市场核心特征 - 政策加力与关键堵点的突破，是2026年市场企稳最核心的抓手[5] - 政策方向清晰，从“十五五”规划建议定调“推动房地产高质量发展”，到中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”[5] - 短期政策方向包括激活需求与优化供给[5] - 激活需求方面，北上深等核心城市限制性政策有望继续优化，城中村改造货币化安置、降低房贷利率、加大购房补贴等具备发力空间[5] - 优化供给方面，住房保障思路更倾向于“补人头”与存量盘活，土地市场已在“缩量提质”，各地“好房子”建设标准不断完善[6] - 收购存量土地与商品房的政策有待提速，以推动库存下降[6] - 2026年分化与筑底仍将是市场核心特征[6] - 政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，是购房需求修复的重要基础[6] - 中指研究院测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄[6] - 价格表现预计将继续分化，优质地块新项目价格有望保持稳定，而早期项目仍面临压力[6] - 在控增量、去库存政策导向下，预计2026年房屋新开工面积下降8.6%，房地产投资额同比下降11%[6] - 供给缩量将有助于市场库存下降，推动供求关系改善[6]