上海元旦楼市动态与政策影响 - 元旦假期上海天气转晴，看房活动增加，但市场存在观望情绪，有购房者因价格未达预期而选择等待置换时机[1] - 上海楼市在假期期间供销两端同步发力，市区和郊区均有新盘入市认购[3] 新盘入市情况 - 静安区誉静安项目二批次启动认购，均价为12万元/平方米[4] - 闵行区象屿天誉兰香项目启动认购，备案均价约8万元/平方米[4] - 闵行区保利都汇和煦项目开盘推出144套房源，备案均价69888元/平方米，后宣布取消公证摇号开盘销售方式[4] - 闵行区安高海印华庭项目在元旦前一天开启认购，首日认购30组，认购率仅为44%，首推68套房源，备案均价约82590元/平方米[4] - 2025年12月27日，上海集中推出4个新房项目，合计384套房源，上市面积57048平方米，总货值约39.5亿元[7] - 前滩滨江道项目是其中之一，首次推出122套房源，户型面积89—152平方米，均价11.65万元/平方米，为本批次价格最高项目[7] 新出台的购房利好政策 - 多项购房利好政策于2026年1月1日正式生效，从税费和信贷层面为购房者减负[5] - 税费方面：个人销售购买不足2年的住房，按3%征收率全额缴纳增值税；销售购买2年及以上住房，免征增值税[5] - 信贷方面：首套住房公积金贷款5年及以下利率从2.35%降至2.1%，5年以上从2.85%降至2.6%[5] - 第二套住房公积金贷款5年及以下利率从2.775%降至2.525%，5年以上从3.325%降至3.075%[5] - 2025年5月8日前发放的存量公积金贷款利率调整自2026年1月1日自动执行[5] - 专家分析认为，增值税减税政策将减轻房东售房负担，降低二手房交易成本，可能提高房屋挂牌积极性[5] - 政策有利于促进大户型新房去库存，并与各地“以旧换新”政策结合，释放置换和改善型需求[6] - 政策间接降低买家购房成本，并可能因房东税费减少而增大房源议价空间，使购房者获得更优惠价格[7] 前滩板块市场表现与项目策略 - 前滩滨江道项目临近黄浦江，有江景视野，周边绿化覆盖率高[7] - 该板块此前热度较高，如前滩公馆项目去年8月推出最后一期，此前5次开盘均当日售罄，其中4次因认购人数过多触发积分制[7] - 有购房者此前在前滩公馆以约12.47万元/平方米价格认购184平方米洋房，当时200多套房源有500多个家庭认购[7] - 前滩滨江道项目自获预售许可后已累计接待超1500组客户到访，计划元旦后启动认筹，1月18日左右开盘[8] - 相较于此前新盘数百万元的认筹金门槛，前滩滨江道主动将认筹金门槛降至50万元[1][8] - 项目销售人员表示，中小户型房源去化预期较好，但大户型可能去化较慢，市场观望情绪浓，购房冲动消费减少，降低认筹金门槛旨在吸引更多意向客户参与[8]